El portal inmobiliario del Baix Gaià

Sigue aumentando el número de viviendas en stock

2012-01-27T07:16:00.000-08:00

pese a que la construcción de viviendas nuevas prácticamente se ha congelado, el sector inmobiliario no consigue que el stock comience a bajar, ya que aún se terminan más viviendas de las que se venden. según un informe de catalunyacaixa, el stock de viviendas nuevas pendientes de venta se situó en septiembre de 2011 en 818.000 viviendas, es decir, que creció un 2% respecto al cierre de 2010. este número de inmuebles equivale al 3,2% del parque de viviendas de españa

este aumento del stock se produce en un entorno en el que la construcción de nuevas viviendas se ha parado en seco. en concreto, catalunyacaixa recuerda que en los tres primeros trimestre de 2011 la vivienda nueva creada se desplomó un 34% interanual, hasta las 130.000 unidades. además, recalca que el 28% de esa nueva oferta son viviendas de protección oficial

por el lado de la demanda de vivienda nueva, la entidad señala que cayó un 37,8% interanual hasta septiembre del 2011, con un total de 110.400 viviendas (incluyendo 82.000 transacciones de compraventa y 28.000 de autopromoción). mirando hacia adelante, hasta el 2015, se prevé un ritmo de creación de hogares reducido (100.000 unidades, algo que "dificultará la reducción del stock de vivienda principal"

sin absorción de stock hasta finales de 2012

a partir de estas proyecciones, el informe realiza un ejercicio de previsión sobre la capacidad de absorción del stock de vivienda principal en este horizonte, considerando movilidad intraprovincial de población, pero no interprovincial. Con estas hipótesis, de un excedente de 704.000 viviendas principales al final del 2011, sumándole las previsiones de nueva oferta hasta 2014 de 402.000 viviendas, se pasaría a un stock de 693.000 el 2015

La diferencia corresponde al excedente absorbido, de 413.000 viviendas en el periodo mencionado. "Este escenario implica que la eliminación de stock no se producirá hasta en la segunda parte del 2012 en la mayoría de provincias",
Según Catalunya Caixa

Obras en los pisos de alquiler. ¿quien asume el gasto?

2012-01-16T10:27:00.000-08:00

Recomendaciones del Instituto Nacional del Consumo y de asociaciones de consumidores:
■Conservación.
Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corren a cargo del propietario, salvo que la obra sea imputable a la responsabilidad del inquilino. Con motivo de estas obras el propietario no podrá subir la renta. Si la obra no puede retrasarse, el inquilino estará obligado a soportarla. No obstante, si se prolonga más de veinte días, deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. En todo momento, y previa comunicación al propietario, el inquilino podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Si las obras hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá solicitar la suspensión del contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
■Mejora.
Se refiere a las que no son estrictamente necesarias. Pueden estar encaminadas a la mejora del inmueble por voluntad del propietario o estar motivada por una disposición legal, que puede exigir que se hagan dentro de un determinado plazo. Si es así y las obras no pueden retrasarse, el arrendatario estará obligado a soportar la realización de las mismas, pero tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a una indemnización. El casero debe notificar por escrito las obras de mejora con, al menos, tres meses de antelación y durante el mes siguiente a este aviso el arrendatario podrá renunciar al contrato. Es posible desistir siempre que las obras afecten de forma relevante a la vivienda en cuestión y el contrato será anulado transcurridos dos meses desde la renuncia, durante los cuales la obra no podrá comenzar.
■Desgaste.
Corren a cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones motivadas por el uso ordinario del inmueble, pero nunca deberá emprender obras mayores sin el consentimiento expreso del dueño. La excepción son las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. En ese caso, hay que exigir de inmediato su importe al arrendador. La realización de obras no autorizadas puede implicar que el casero apueste por extinguirnos el contrato de alquiler, así como la exigencia de devolver la vivienda al estado anterior. En caso de que decida conservar las modificaciones, el arrendatario no podrá reclamar indemnización o reembolso alguno por su coste.

Torredembarra , la vivienda se mantiene con un ligero descenso del -0,4%.

2012-01-10T05:30:00.000-08:00

BARCELONA, 10 Ene. (EUROPA PRESS) -

El precio de la vivienda de segunda mano en Catalunya se redujo un 9,4% en 2011, siendo Barcelona la provincia que ha registrado un mayor descenso, según han informado este martes Fotocasa y la escuela de negocios Iese en un comunicado.

El precio medio se sitúa en 2.713 euros por metro cuadrado, valor que está un 28,4% por encima de la media española, y acumula un descenso del 29,8% desde diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo histórico con 3.864 euros por metro cuadrado.

Tres poblaciones catalanas se sitúan entre los diez municipios españoles donde más ha caído el precio: Mont-Roig (-18,8%), Canet de Mar (-18,3%) y Sabadell (-16,9%).

Palafrugell es el único municipio catalán que registra un incremento de precios del 1,2%, mientras que Torredembarra se mantiene con un ligero descenso del -0,4%.

En Barcelona ciudad destaca el distrito de Pedralbes-Sarrià como más caro, con 5.691 euros por metro cuadrado registrado en diciembre, en contraposición a Trinitat Nova i Vella y Torre Baró como más baratos, con 2.085 euros por metro cuadrado.

El precio al comprar un piso

2012-01-04T03:41:00.000-08:00

Si se quiere animar la coyuntura económica actual de atonía del mercado inmobiliario parece el momento oportuno para aligerar las cargas que pesan sobre quienes se deciden a comprar o vender un piso.

I.- La principal de esas cargas, para el comprador, es la repercusión fiscal ya sea del IVA, viviendas nuevas o del ITP, viviendas usadas.

En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se ha tomado recientemente la medida de rebajar el tipo impositivo al 4% en las ventas de vivienda nueva que reúnan determinados requisitos, esta medida que es digna de aplauso sin embargo produce un trato discriminatorio en relación con la vivienda usada que sigue tributando al 7% en el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales onerosas.

Esta discriminación se hace mas sangrante por una circunstancia verdaderamente injusta que está provocando situaciones realmente lacerantes, como es sabido, el ITP al tratarse de un impuesto cedido es administrado y percibido por las Comunidades Autónomas, la regla general para su liquidación es la necesidad de calcular la cuota a pagar, partiendo de los valores referenciales establecidos por cada Comunidad Autónoma. Estos valores en muchos casos fueron estimados en el momento de mayor auge de la llamada burbuja inmobiliaria y no han sido corregidos a la baja, conforme han caído los precios de venta de los pisos de segunda mano. Ello en determinados casos da lugar a que el comprador debe pagar ITP por un valor superior al precio realmente pagado.

Esta circunstancia también afecta o puede afectar al vendedor en la carga fiscal más importante que le atañe, la ganancia fiscal en IRPF (Plusvalía) en el que puede verse obligado a pagar por una supuesta ganancia que realmente no ha obtenido.

Un ejemplo puede aclarar los conceptos: Venta de un piso en 250.000 euros adquirido por el vendedor en 180.000 y con un valor referencial autonómico de 300.000: El comprador deberá pagar el 7% de 300.000 aunque el piso le haya costado 250.000, ello puede traer como consecuencia para el vendedor que su ganancia patrimonial se estime en 120.000 euros cuando realmente ha sido de 70.000.

II.- Otra carga que pesa sobre el vendedor de una vivienda es la llamada Plus Valía Municipal, en realidad el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos (IIVTU) este impuesto lo administra y exige cada Ayuntamiento y está en función de la diferencia, siempre positiva, de valor asignada por ese Ayuntamiento al terreno sobre el que se ubica la vivienda desde la anterior venta. Su importe es conveniente consultarlo y no olvidar presentar la oportuna declaración de la venta para evitar sanciones.

III.- Otro gasto ineludible son los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, el primero de ellos puede ser repartido entre comprador y vendedor, si bien lo habitual es que se pacte a cargo del comprador.

IV.- Por último hay que tomar en consideración los únicos gastos susceptibles de ser evitados: Los honorarios de API y de gestoría. En cuanto a los primeros se refieren a la intermediación en la venta de agente de la propiedad inmobiliaria, cuyo importe suele ser un tanto por ciento del precio de esa compraventa, es muy conveniente que quede perfectamente pactado al encargar la misma para evitar sorpresas posteriores. En cuanto a los gastos de gestoría se puede evitar si el comprador está dispuesto a tramitar todas las operaciones antes descritas: Autoliquidación de ITP, IIVTU, tramitación de la inscripción registral etc.

Todo lo anterior está referido a una compraventa en la que no exista un hipoteca previa, ni se pacte un préstamo hipotecario por el comprador en cuyo caso habrá que incrementar a lo anterior los gastos correspondientes (Fiscales, notariales y registrales) correspondientes a esa hipoteca.

Deshaucio Expres

2011-10-21T10:13:00.000-07:00

El gobierno aprueba acortar el preceso de echar a los inquilinos morosos,. A partir del 1 de noviembre:

Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal.

Sumario:

Artículo 1. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
Artículo 2. Modificación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
Artículo 3. Modificación de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Artículo 4. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA. Procesos en trámite.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Título competencial.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Reforma del artículo 35 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.
Juan Carlos I,
Rey de España

A todos los que la presente vieren y entendieren. Sabed:
Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.

PREÁMBULO
I

La Constitución reconoce el derecho de todas las personas a obtener la tutela efectiva de los Tribunales dentro de un proceso público sin dilaciones indebidas y con todas las garantías. Nuestra Constitución contempla la Justicia como poder y como servicio destinado a prestar tutela a los ciudadanos, una prestación que debe ser efectiva. Este mandato de efectividad se sitúa en la órbita de los postulados de la cláusula del Estado Social, y en particular, del mandato del artículo 9.2 de la Constitución, que impone a los poderes públicos, y señaladamente al Gobierno, la obligación de disponer los medios necesarios, tanto normativos como materiales y personales para que el derecho a la tutela judicial se garantice a todos los ciudadanos de manera tangible y cierta.

Distintos instrumentos han incidido sobre la conveniencia de dotar a nuestra justicia de medios modernos y eficientes. Así, la Carta de Derechos de los Ciudadanos ante la Justicia, aprobada por el Pleno del Congreso de los Diputados en su sesión del día 22 de abril de 2002 como Proposición no de Ley, pone de manifiesto el derecho de los ciudadanos a una tramitación ágil de los asuntos que le afecten.

II

Los datos estadísticos más recientes sobre entrada de asuntos en nuestros tribunales acreditan que en los últimos tiempos se ha producido una subida exponencial de la litigiosidad. Así, el número de asuntos ingresados en todas las jurisdicciones durante el año 2009 ha tenido un crecimiento cercano al 33 % con relación al número de asuntos ingresados 10 años antes. En algunos órdenes jurisdiccionales el volumen de entrada ha sido especialmente intenso, como en el civil, que ha doblado la entrada de asuntos en esa misma década.

El sobrevenido aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones, pero al propio tiempo ha puesto de manifiesto la necesidad de introducir profundas reformas para asegurar la sostenibilidad del sistema y garantizar que los ciudadanos puedan disponer de un servicio público de calidad. Este fue también el objetivo último que determinó la promulgación de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley 13/2009, de la misma fecha, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.

La Ley que ahora se presenta continúa la línea de reformas procesales iniciada con las reformas que se acaban de mencionar, tratando ahora de introducir en la legislación procesal mejoras que permitan agilizar los distintos procedimientos, sin merma de las garantías para el justiciable.

III

El objeto de la Ley es incorporar determinadas medidas de agilización procesal en los órdenes civil, penal y contencioso-administrativo que obedecen al propósito común de suministrar a nuestros tribunales instrumentos procesales óptimos para la gestión procesal. Tales medidas son de distinto signo. Unas están encaminadas a garantizar derechos fundamentales de los ciudadanos, como ocurre en el caso del orden penal, otras a optimizar los procedimientos, a suprimir trámites procesales innecesarios o a sustituirlos por otros más breves, y otras, en cambio, están orientadas a limitar el uso abusivo de instancias judiciales.

En el orden penal, se introducen ciertas modificaciones inexcusables, exigidas por la nueva situación derivada de la reforma operada en el Código Penal por la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio, y relativas a las implicaciones procesales del régimen de responsabilidad penal de las personas jurídicas. En particular, se regulan cuestiones relativas al régimen de la competencia de los tribunales, derecho de defensa de las personas jurídicas, intervención en el juicio oral y conformidad, así como su rebeldía.

En el orden contencioso-administrativo se modifican determinados preceptos relativos a la prueba para reducir trámites y dotar de mayor agilidad a esta fase del proceso. Por otra parte, se introduce en el procedimiento abreviado la posibilidad de evitar la celebración de vista en aquellos recursos en los que no se va a pedir el recibimiento a prueba y la Administración demandada no solicita la celebración de la misma. De esta forma se evita que aquellos recursos que quedarían conclusos en el acto de la vista después de la contestación a la demanda, tengan que esperar en algunos casos más de dos años hasta que se celebre la misma, a los solos efectos de que la Administración demandada conteste.

Se eleva a 30.000 euros la cuantía de los asuntos que se resolverán por los trámites del procedimiento abreviado.

Se introducen modificaciones importantes en materia de recursos, en cuanto a la elevación del límite cuantitativo para acceder al recurso de apelación y al recurso de casación.

Se modifica la regulación de las denominadas medidas cautelarísimas, recogiendo las verdaderas posibilidades que en la actualidad se están llevando a cabo por los órganos judiciales: apreciar la especial urgencia y citar a la comparecencia, apreciar la especial urgencia y denegar la medida cautelar inaudita parte o bien no apreciar la urgencia y decidir tramitar conforme a las reglas generales, añadiendo la posibilidad de alegaciones por escrito en vez de comparecencia. Por otra parte, se prevé con carácter expreso la necesaria intervención del Ministerio Fiscal en determinados supuestos que afecten a menores de edad.

En relación a las costas procesales se establece para los procesos de única o primera instancia el criterio del vencimiento pero con la posibilidad de que el tribunal pueda exonerar de las mismas cuando concurran circunstancias que justifiquen su no imposición; regulándose asimismo los supuestos de estimación o desestimación parcial.

En el orden civil, se incluye expresamente dentro del concepto de costas del proceso el importe de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional, al tratarse de un gasto necesario para demandar.

Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias.

Se excluye el recurso de apelación en los juicios verbales por razón de la cuantía, cuando ésta no supere los 3.000 euros, tratando con ello de limitar el uso, a veces abusivo, y muchas veces innecesario, de instancias judiciales.

En el ámbito de los recursos, se suprime el trámite de preparación de los recursos devolutivos y, en cuanto a la casación, se procede a una modificación en cuanto a las resoluciones recurribles por la cuantía para que el Tribunal Supremo pueda cumplir de forma más eficaz los fines legalmente establecidos.

En cuanto a la ejecución de sentencias, se aclaran aspectos relativos a la relación entre la ejecución especial hipotecaria y la ordinaria, precisando la forma en que la ejecución especial, dirigida contra determinados bienes, pasa a convertirse en general, dirigida contra todo el patrimonio de los responsables.

Se reducen trámites en la sustanciación de las tercerías de dominio y de mejor derecho, que ahora se ventilarán por los trámites del juicio verbal, si bien esta última con contestación escrita, dada la peculiaridad de su objeto. La remisión al juicio declarativo ordinario resulta desproporcionada, y la nueva remisión al juicio verbal evitará dilaciones indebidas en la ejecución.

En cuanto a los procesos especiales para la tutela del crédito, se acoge expresamente al arrendamiento de bienes muebles, en el proceso verbal ya previsto para el contrato de arrendamiento financiero y de venta a plazos de bienes muebles, atendiendo con ello a una reclamación del sector económico correspondiente, cuyo crecimiento en los últimos años no se ha visto acompañado de la correspondiente modernización legislativa, que ahora proporcionará una importante reducción de costes y tiempo, en cuanto a la reclamación de sus deudas y especialmente, en cuanto a la recuperación de los bienes entregados en arrendamiento. Ello implica además la modificación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, para equiparar la condición de estos contratos hoy atípicos, a los que ya regula este cuerpo legal.

Se aclara la regulación de las medidas cautelares en el caso de sentencias absolutorias recurridas.

Se introduce la preferencia en los procesos sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores, en los casos en que alguno de los interesados sea menor, incapacitado o esté en situación de ausencia legal.

También se suprime el límite cuantitativo del procedimiento monitorio, equiparándolo de este modo al proceso monitorio europeo, con el fin de evitar limitaciones de acceso a este procedimiento, que se ha convertido con mucho en la forma más frecuente de iniciar las reclamaciones judiciales de cantidad.

Artículo 1. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Criminal, de 14 de septiembre de 1882, en los siguientes términos:

Uno. Se introduce un nuevo artículo 14 bis, que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 14 bis.

Cuando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior el conocimiento y fallo de una causa por delito dependa de la gravedad de la pena señalada a éste por la Ley se atenderá en todo caso a la pena legalmente prevista para la persona física, aun cuando el procedimiento se dirija exclusivamente contra una persona jurídica.

Dos. Se introduce un nuevo artículo 119, que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 119.

1. Cuando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 118 de esta Ley, haya de procederse a la imputación de una persona jurídica, se practicará con ésta la comparecencia prevista en el artículo 775, con las siguientes particularidades:

La citación se hará en el domicilio social de la persona jurídica, requiriendo a la entidad que proceda a la designación de un representante, así como Abogado y Procurador para ese procedimiento, con la advertencia de que, en caso de no hacerlo, se procederá a la designación de oficio de estos dos últimos. La falta de designación del representante no impedirá la sustanciación del procedimiento con el Abogado y Procurador designado.

La comparecencia se practicará con el representante especialmente designado de la persona jurídica imputada acompañada del Abogado de la misma. La inasistencia al acto de dicho representante determinará la práctica del mismo con el Abogado de la entidad.

El Juez informará al representante de la persona jurídica imputada o, en su caso, al Abogado, de los hechos que se imputan a ésta. Esta información se facilitará por escrito o mediante entrega de una copia de la denuncia o querella presentada.

La designación del Procurador sustituirá a la indicación del domicilio a efectos de notificaciones, practicándose con el Procurador designado todos los actos de comunicación posteriores, incluidos aquellos a los que esta Ley asigna carácter personal. Si el Procurador ha sido nombrado de oficio se comunicará su identidad a la persona jurídica imputada.

Tres. Se introduce un nuevo artículo 120, que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 120.

1. Las disposiciones de esta Ley que requieren o autorizan la presencia del imputado en la práctica de diligencias de investigación o de prueba anticipada se entenderán siempre referidas al representante especialmente designado por la entidad, que podrá asistir acompañado del letrado encargado de la defensa de ésta.

2. La incomparecencia de la persona especialmente designada no impedirá la celebración del acto de investigación o de prueba anticipada que se sustanciará con el Abogado defensor.

Cuatro. Se añade un nuevo artículo 409 bis que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 409 bis.

Cuando se haya procedido a la imputación de una persona jurídica, se tomará declaración al representante especialmente designado por ella, asistido de su Abogado. La declaración irá dirigida a la averiguación de los hechos y a la participación en ellos de la entidad imputada y de las demás personas que hubieran también podido intervenir en su realización. A dicha declaración le será de aplicación lo dispuesto en los preceptos del presente capítulo en lo que no sea incompatible con su especial naturaleza, incluidos los derechos a guardar silencio, a no declarar contra sí misma y a no confesarse culpable.

No obstante, la incomparecencia de la persona especialmente designada por la persona jurídica para su representación determinará que se tenga por celebrado este acto, entendiéndose que se acoge a su derecho a no declarar.

Cinco. Se añade un nuevo artículo 544 quáter que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 544 quáter.

1. Cuando se haya procedido a la imputación de una persona jurídica, las medidas cautelares que podrán imponérsele son las expresamente previstas en la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

2. La medida se acordará previa petición de parte y celebración de vista, a la que se citará a todas las partes personadas. El auto que decida sobre la medida cautelar será recurrible en apelación, cuya tramitación tendrá carácter preferente.

Seis. Se añade un nuevo apartado 4.º al artículo 554 que queda redactado en los siguientes términos:

Tratándose de personas jurídicas imputadas, el espacio físico que constituya el centro de dirección de las mismas, ya se trate de su domicilio social o de un establecimiento dependiente, o aquellos otros lugares en que se custodien documentos u otros soportes de su vida diaria que quedan reservados al conocimiento de terceros.

Siete. Se añade un nuevo párrafo final al artículo 746 que queda redactado en los siguientes términos:

Cuando el procesado sea una persona jurídica, se estará a lo dispuesto en el artículo 786 bis de esta Ley.

Ocho. Se introduce un nuevo artículo 786 bis, que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 786 bis.

1. Cuando el acusado sea una persona jurídica, ésta podrá estar representada para un mejor ejercicio del derecho de defensa por una persona que especialmente designe, debiendo ocupar en la Sala el lugar reservado a los acusados. Dicha persona podrá declarar en nombre de la persona jurídica si se hubiera propuesto y admitido esa prueba, sin perjuicio del derecho a guardar silencio, a no declarar contra sí mismo y a no confesarse culpable, así como ejercer el derecho a la última palabra al finalizar el acto del juicio.

No se podrá designar a estos efectos a quien haya de declarar en el juicio como testigo.

2. No obstante lo anterior, la incomparecencia de la persona especialmente designada por la persona jurídica para su representación no impedirá en ningún caso la celebración de la vista, que se llevará a cabo con la presencia del Abogado y el Procurador de ésta.

Nueve. Se introduce un nuevo apartado 8 en el artículo 787, que queda redactado en los siguientes términos:

8. Cuando el acusado sea una persona jurídica, la conformidad deberá prestarla su representante especialmente designado, siempre que cuente con poder especial. Dicha conformidad, que se sujetará a los requisitos enunciados en los apartados anteriores, podrá realizarse con independencia de la posición que adopten los demás acusados, y su contenido no vinculará en el juicio que se celebre en relación con éstos.

Diez. Se introduce un nuevo artículo 839 bis, que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 839 bis.

1. La persona jurídica imputada únicamente será llamada mediante requisitoria cuando no haya sido posible su citación para el acto de primera comparecencia por falta de un domicilio social conocido.

2. En la requisitoria de la persona jurídica se harán constar los datos identificativos de la entidad, el delito que se le imputa y su obligación de comparecer en el plazo que se haya fijado, con Abogado y Procurador, ante el Juez que conoce de la causa.

3. La requisitoria de la persona jurídica se publicará en el Boletín Oficial del Estado y, en su caso, en el Boletín Oficial del Registro Mercantil o en cualquier otro periódico o diario oficial relacionado con la naturaleza, el objeto social o las actividades del ente imputado.

4. Transcurrido el plazo fijado sin haber comparecido la persona jurídica, se la declarará rebelde, continuando los trámites procesales hasta su conclusión.

Artículo 2. Modificación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

Se adiciona a la disposición adicional primera un nuevo apartado 7, del siguiente tenor:

7. Lo previsto en los apartados 2, 3, 4 y 5 será de aplicación a los contratos de arrendamiento de bienes muebles.

Artículo 3. Modificación de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Se modifica la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, en los siguientes términos:

Uno. El apartado 4 del artículo 8 queda redactado en los siguientes términos:

4. Conocerán, igualmente, de todas las resoluciones que se dicten en materia de extranjería por la Administración periférica del Estado o por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas.

Dos. El apartado 1, regla segunda, del artículo 14 queda redactado en los siguientes términos:

Segunda. Cuando el recurso tenga por objeto actos de las Administraciones públicas en materia de responsabilidad patrimonial, personal, propiedades especiales y sanciones será competente, a elección del demandante, el juzgado o el tribunal en cuya circunscripción tenga aquél su domicilio o se halle la sede del órgano autor del acto originario impugnado.

Cuando el recurso tenga por objeto actos de las Administraciones de las Comunidades Autónomas o de las entidades de la Administración Local, la elección a que se refiere esta regla segunda se entenderá limitada a la circunscripción del Tribunal Superior de Justicia en que tenga su sede el órgano que hubiere dictado el acto originario impugnado.

Tres. Los apartados 1, 2 y 4 del artículo 60 quedan redactados en los siguientes términos:

1. Solamente se podrá pedir el recibimiento del proceso a prueba por medio de otrosí, en los escritos de demanda y contestación y en los de alegaciones complementarias. En dichos escritos deberán expresarse en forma ordenada los puntos de hecho sobre los que haya de versar la prueba y los medios de prueba que se propongan.

2. Si de la contestación a la demanda resultaran nuevos hechos de trascendencia para la resolución del pleito, el recurrente podrá pedir el recibimiento a prueba y expresar los medios de prueba que se propongan dentro de los cinco días siguientes a aquel en que se haya dado traslado de la misma, sin perjuicio de que pueda hacer uso de su derecho a aportar documentos conforme a lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 56.

4. La prueba se desarrollará con arreglo a las normas generales establecidas para el proceso civil, siendo el plazo para practicarla de treinta días. No obstante, se podrán aportar al proceso las pruebas practicadas fuera de este plazo por causas no imputables a la parte que las propuso.

Cuatro. Se da una nueva redacción al apartado 1 y se añade un tercer párrafo al apartado 3, del artículo 78, que quedan redactados como sigue:

1. Los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo y, en su caso, los Juzgados Centrales de lo Contencioso-Administrativo de este Orden Jurisdiccional conocen, por el procedimiento abreviado, de los asuntos de su competencia que se susciten sobre cuestiones de personal al servicio de las Administraciones Públicas, sobre extranjería y sobre inadmisión de peticiones de asilo político, asuntos de disciplina deportiva en materia de dopaje, así como todas aquellas cuya cuantía no supere los 30.000 euros.

3. (...)

No obstante, si el actor pide por otrosí en su demanda que el recurso se falle sin necesidad de recibimiento a prueba ni tampoco de vista, el Secretario judicial dará traslado de la misma a las partes demandadas para que la contesten en el plazo de veinte días, con el apercibimiento a que se refiere el apartado primero del artículo 54. Las partes demandadas podrán, dentro de los diez primeros días del plazo para contestar a la demanda, solicitar la celebración de la vista. En dicho caso el Secretario judicial citará a las partes al acto conforme a lo previsto en el párrafo anterior. En caso contrario, el Secretario judicial procederá de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57, declarando concluso el pleito sin más trámite una vez contestada la demanda, salvo que el Juez haga uso de la facultad que le atribuye el artículo 61.

Cinco. El apartado 1.a) del artículo 81 queda redactado en los siguientes términos:

Aquellos cuya cuantía no exceda de 30.000 euros.

Seis. El apartado 2.b) del artículo 86 queda redactado en los siguientes términos:

Las recaídas, cualquiera que fuere la materia, en asuntos cuya cuantía no exceda de 600.000 euros, excepto cuando se trate del procedimiento especial para la defensa de los derechos fundamentales, en cuyo caso procederá el recurso cualquiera que sea la cuantía del asunto litigioso.

Siete. El apartado 3 del artículo 96 queda redactado en los siguientes términos:

3. Sólo serán susceptibles de recurso de casación para la unificación de doctrina aquellas sentencias que no sean recurribles en casación con arreglo a lo establecido en la letra b) del artículo 86.2, siempre que la cuantía litigiosa sea superior a 30.000 euros.

Ocho. El apartado 2 del artículo 99 queda redactado en los siguientes términos:

2. Este recurso únicamente procederá contra sentencias que no sean susceptibles de recurso de casación o de recurso de casación para la unificación de doctrina por aplicación exclusiva de lo previsto en el artículo 86.4 y cuando la cuantía litigiosa supere los 30.000 euros.

Nueve. El artículo 104 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 104.

1. Luego que sea firme una sentencia, el Secretario judicial lo comunicará en el plazo de diez días al órgano que hubiera realizado la actividad objeto del recurso, a fin de que, recibida la comunicación, la lleve a puro y debido efecto y practique lo que exija el cumplimiento de las declaraciones contenidas en el fallo, y en el mismo plazo indique el órgano responsable del cumplimiento de aquél.

2. Transcurridos dos meses a partir de la comunicación de la sentencia o el plazo fijado en ésta para el cumplimiento del fallo conforme al artículo 71.1.c), cualquiera de las partes y personas afectadas podrá instar su ejecución forzosa.

3. Atendiendo a la naturaleza de lo reclamado y a la efectividad de la sentencia, ésta podrá fijar un plazo inferior para el cumplimiento, cuando lo dispuesto en el apartado anterior lo haga ineficaz o cause grave perjuicio.

Diez. El artículo 135 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 135.

1. Cuando los interesados alegaran la concurrencia de circunstancias de especial urgencia en el caso, el juez o tribunal sin oír a la parte contraria, en el plazo de dos días podrá mediante auto:

Apreciar las circunstancias de especial urgencia y adoptar o denegar la medida, conforme al artículo 130. Contra este auto no se dará recurso alguno. En la misma resolución el órgano judicial dará audiencia a la parte contraria para que en el plazo de tres días alegue lo que estime procedente o bien convocará a las partes a una comparecencia que habrá de celebrarse dentro de los tres días siguientes a la adopción de la medida. Recibidas las alegaciones o transcurrido el plazo en su caso o bien celebrada la comparecencia, el juez o tribunal dictará auto sobre el levantamiento, mantenimiento o modificación de la medida adoptada, el cual será recurrible conforme a las reglas generales.

En cuanto se refiere a la grabación de la comparecencia y a su documentación, serán aplicables las disposiciones contenidas en el artículo 63.

No apreciar las circunstancias de especial urgencia y ordenar la tramitación del incidente cautelar conforme al artículo 131, durante la cual los interesados no podrán solicitar nuevamente medida alguna al amparo del presente artículo.

2. En los supuestos que tengan relación con actuaciones de la Administración en materia de extranjería, asilo político y condición de refugiado que impliquen retorno y el afectado sea un menor de edad, el órgano jurisdiccional oirá al Ministerio Fiscal con carácter previo a dictar el auto al que hace referencia el apartado primero de este artículo.

Once. Se da una nueva redacción al apartado 1 del artículo 139, que queda redactado en los siguientes términos:

1. En primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En los supuestos de estimación o desestimación parcial de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, las imponga a una de ellas por haber sostenido su acción o interpuesto el recurso con mala fe o temeridad.

Artículo 4. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en los siguientes términos:

Uno. El apartado 4 del artículo 22 queda redactado en los siguientes términos:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Dos. Se da una nueva redacción a los ordinales 1.º y 8.º y se añade un ordinal 9.º al apartado 2 del artículo 26, que quedan redactados en los siguientes términos:

A seguir el asunto mientras no cese en su representación por alguna de las causas expresadas en el artículo 30. Le corresponde la obligación de colaborar con los órganos jurisdiccionales para la subsanación de los defectos procesales así como la realización de todas aquellas actuaciones que resulten necesarias para el impulso y la buena marcha del proceso.

A la realización de los actos de comunicación y otros actos de cooperación con la Administración de Justicia que su representado le solicite, o en interés de éste cuando así se acuerde en el transcurso del procedimiento judicial por el Secretario judicial, de conformidad con lo previsto en las Leyes procesales.

A acudir a los juzgados y tribunales ante los que ejerza la profesión, a las salas de notificaciones y servicios comunes, durante el período hábil de actuaciones.

Tres. Se añade un nuevo ordinal 7.º al párrafo segundo del apartado 1 del artículo 241, con la siguiente redacción:

La tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional, cuando ésta sea preceptiva.

Cuatro. El ordinal 11.º del apartado 1 del artículo 250 queda redactado en los siguientes términos:

Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, sobre el incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero, de arrendamiento de bienes muebles, o de un contrato de venta a plazos con reserva de dominio, siempre que estén inscritos en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y formalizados en el modelo oficial establecido al efecto, mediante el ejercicio de una acción exclusivamente encaminada a obtener la inmediata entrega del bien al arrendador financiero, al arrendador o al vendedor o financiador en el lugar indicado en el contrato, previa declaración de resolución de éste, en su caso.

Cinco. El apartado 4 del artículo 439 queda redactado en los siguientes términos:

4. En los casos de los números 10.º y 11.º del apartado 1 del artículo 250, cuando la acción ejercitada se base en el incumplimiento de un contrato de venta de bienes muebles a plazos, no se admitirán las demandas a las que no se acompañe la acreditación del requerimiento de pago al deudor, con diligencia expresiva del impago y de la no entrega del bien, en los términos previstos en el apartado segundo del artículo 16 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles, así como certificación de la inscripción de los bienes en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, si se tratase de bienes susceptibles de inscripción en el mismo. Cuando se ejerciten acciones basadas en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero o de bienes muebles, no se admitirán las demandas a las que no se acompañe la acreditación del requerimiento de pago al deudor, con diligencia expresiva del impago y de la no entrega del bien, en los términos previstos en el apartado tercero de la disposición adicional primera de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

Seis. Se da una nueva redacción al apartado 3 y se añade un nuevo apartado 4 al artículo 440, queda redactado en los siguientes términos:

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

Siete. El párrafo primero del apartado 4 del artículo 441 queda redactado en los siguientes términos:

4. En el caso del número 10.º del apartado 1 del artículo 250, admitida la demanda, el tribunal ordenará la exhibición de los bienes a su poseedor, bajo apercibimiento de incurrir en desobediencia a la autoridad judicial, y su inmediato embargo preventivo, que se asegurará mediante depósito, con arreglo a lo previsto en esta Ley. Cuando, al amparo de lo dispuesto en el número 11.º del apartado 1 del artículo 250, se ejerciten acciones basadas en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero, arrendamiento de bienes muebles o contrato de venta a plazos con reserva de dominio, admitida la demanda el tribunal ordenará el depósito del bien cuya entrega se reclame. No se exigirá caución al demandante para la adopción de estas medidas cautelares, ni se admitirá oposición del demandado a las mismas. Tampoco se admitirán solicitudes de modificación o de sustitución de las medidas por caución.

Ocho. El artículo 449 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 449. Derecho a recurrir en casos especiales.

1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato.

3. En los procesos en que se pretenda la condena a indemnizar los daños y perjuicios derivados de la circulación de vehículos de motor no se admitirán al condenado a pagar la indemnización los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, si, al interponerlos, no acredita haber constituido depósito del importe de la condena más los intereses y recargos exigibles en el establecimiento destinado al efecto. Dicho depósito no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada.

4. En los procesos en que se pretenda la condena al pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no acredita tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada.

5. El depósito o consignación exigidos en los apartados anteriores podrá hacerse también mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.

6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos.

Nueve. El apartado 1 del artículo 454 bis queda redactado en los siguientes términos:

1. Contra el decreto resolutivo de la reposición no se dará recurso alguno, sin perjuicio de reproducir la cuestión, necesariamente, en la primera audiencia ante el tribunal tras la toma de la decisión y, si no fuera posible por el estado de los autos, se podrá solicitar mediante escrito antes de que se dicte la resolución definitiva para que se solvente en ella.

Cabrá recurso directo de revisión contra los decretos por los que se ponga fin al procedimiento o impidan su continuación. Dicho recurso carecerá de efectos suspensivos sin que, en ningún caso, proceda actuar en sentido contrario a lo que se hubiese resuelto.

Cabrá interponer igualmente recurso directo de revisión contra los decretos en aquellos casos en que expresamente se prevea.

Diez. El apartado 1 del artículo 455 queda redactado en los siguientes términos:

1. Las sentencias dictadas en toda clase de juicio, los autos definitivos y aquéllos otros que la Ley expresamente señale, serán apelables, con excepción de las sentencias dictadas en los juicios verbales por razón de la cuantía cuando ésta no supere los 3.000 euros.

Once. El artículo 457 queda sin contenido.

Doce. El artículo 458 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 458. Interposición del recurso.

1. El recurso de apelación se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla.

2. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

3. Si la resolución impugnada fuera apelable y el recurso se hubiere formulado dentro de plazo, en el plazo de tres días el Secretario judicial tendrá por interpuesto el recurso. En caso contrario lo pondrá en conocimiento del tribunal para que se pronuncie sobre la admisión del recurso.

Si el tribunal entendiera que se cumplen los requisitos de admisión, dictará providencia teniendo por interpuesto el recurso; en caso contrario, dictará auto declarando la inadmisión. Contra este auto sólo podrá interponerse recurso de queja.

Contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno, pero la parte recurrida podrá alegar la inadmisibilidad de la apelación en el trámite de oposición al recurso a que se refiere el artículo 461 de esta Ley.

Trece. El apartado 1 del artículo 463 queda redactado en los siguientes términos:

1. Interpuestos los recursos de apelación y presentados, en su caso, los escritos de oposición o impugnación, el Secretario judicial ordenará la remisión de los autos al tribunal competente para resolver la apelación, con emplazamiento de las partes por término de diez días.

Si el apelante no compareciere dentro de plazo señalado, el Secretario judicial declarará desierto el recurso de apelación y quedará firme la resolución recurrida.

Catorce. El artículo 470 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 470. Interposición del recurso.

1. El recurso extraordinario por infracción procesal se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla.

2. Presentado el escrito de interposición del recurso y transcurridos los plazos de que dispongan todas las partes para interponer el recurso, el Secretario judicial, en el plazo de tres días, lo tendrá por interpuesto siempre que la resolución sea recurrible, se alegue alguno de los motivos previstos en el artículo 469 y, en su caso, se hubiese procedido con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 de dicho artículo. En caso contrario lo pondrá en conocimiento del tribunal para que se pronuncie sobre la admisión del recurso.

Si el tribunal entendiera que se cumplen los requisitos de admisión, dictará providencia teniendo por interpuesto el recurso; en caso contrario, dictará auto declarando la inadmisión. Contra este auto sólo podrá interponerse recurso de queja.

Contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso no cabrá recurso alguno, pero la parte recurrida podrá alegar la inadmisibilidad en el trámite de oposición.

Quince. El artículo 471 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 471. Contenido del escrito de interposición del recurso.

En el escrito de interposición se expondrá razonadamente la infracción o vulneración cometida, expresando, en su caso, de qué manera influyeron en el proceso. También se podrá solicitar la práctica de alguna prueba que se considere imprescindible para acreditar la infracción o vulneración producida, así como la celebración de vista.

Dieciséis. El artículo 473 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 473. Admisión.

1. Recibidos los autos en el tribunal, se pasarán las actuaciones al Magistrado ponente para que se instruya y someta a la deliberación de la Sala lo que haya de resolverse sobre la admisión o inadmisión del recurso extraordinario por infracción procesal.

2. El recurso extraordinario por infracción procesal se inadmitirá en los siguientes casos:

Si se apreciare en este trámite la falta de los requisitos establecidos en los artículos 467, 468 y 469.

Si el recurso careciere manifiestamente de fundamento.

La Sala, antes de resolver, pondrá de manifiesto la posible causa de inadmisión del recurso a las partes personadas para que, en el plazo de diez días, formulen las alegaciones que estimen procedentes.

Si la Sala entendiere que concurre alguna de las causas de inadmisión, dictará auto declarando la inadmisión del recurso y la firmeza de la resolución recurrida. Si la causa de inadmisión no afectara más que a alguna de las infracciones alegadas, resolverá también mediante auto la admisión del recurso respecto de las demás que el recurso denuncie.

3. No se dará recurso alguno contra el auto que resuelva sobre la admisión del recurso extraordinario por infracción procesal.

Diecisiete. El apartado 2 del artículo 477 queda redactado en los siguientes términos:

2. Serán recurribles en casación las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales, en los siguientes casos:

Cuando se dictaran para la tutela judicial civil de derechos fundamentales, excepto los que reconoce el artículo 24 de la Constitución.

Siempre que la cuantía del proceso excediere de 600.000 euros.

Cuando la cuantía del proceso no excediere de 600.000 euros o este se haya tramitado por razón de la materia, siempre que, en ambos casos, la resolución del recurso presente interés casacional.

Dieciocho. El artículo 478 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 478. Competencia. Simultaneidad de recursos.

1. El conocimiento del recurso de casación, en materia civil, corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

No obstante, corresponderá a las Salas de lo Civil y Penal de los Tribunales Superiores de Justicia conocer de los recursos de casación que procedan contra las resoluciones de los tribunales civiles con sede en la Comunidad Autónoma, siempre que el recurso se funde, exclusivamente o junto a otros motivos, en infracción de las normas del Derecho civil, foral o especial propio de la Comunidad, y cuando el correspondiente Estatuto de Autonomía haya previsto esta atribución.

2. Cuando la misma parte interponga recursos de casación contra una misma sentencia ante el Tribunal Supremo y ante el Tribunal Superior de Justicia, se tendrá, mediante providencia, por no presentado el primero de ellos, en cuanto se acredite esta circunstancia.

Diecinueve. El artículo 479 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 479. Interposición del recurso.

1. El recurso de casación se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla.

2. Si la resolución impugnada fuera susceptible de recurso y éste se hubiere formulado dentro de plazo, en el plazo de tres días el Secretario judicial tendrá por interpuesto el recurso. En caso contrario lo pondrá en conocimiento del tribunal para que se pronuncie sobre la admisión del recurso.

Si el tribunal entendiera que se cumplen los requisitos de admisión, dictará providencia teniendo por interpuesto el recurso; en caso contrario, dictará auto declarando la inadmisión. Contra este auto sólo podrá interponerse recurso de queja.

Contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso no cabrá recurso alguno, pero la parte recurrida podrá oponerse a la admisión al comparecer ante el tribunal de casación.

Veinte. El artículo 480 queda sin contenido.

Veintiuno. Se da una nueva redacción a la rúbrica y al apartado 1 del artículo 481 y se deja sin contenido el apartado 4:

Artículo 481. Contenido del escrito de interposición del recurso.

1. En el escrito de interposición se expresará el supuesto, de los previstos por el artículo 477.2, conforme al que se pretende recurrir la sentencia. Igualmente se expondrán, con la necesaria extensión, los fundamentos y se podrá pedir la celebración de vista.

Veintidós. El supuesto 1.º del apartado 2 del artículo 483 queda redactado en los siguientes términos:

Si el recurso fuera improcedente, por no ser recurrible la sentencia o por cualquier otro defecto de forma no subsanable.

Veintitrés. El artículo 495 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 495. Sustanciación y decisión.

1. El recurso de queja se interpondrá ante el órgano al que corresponda resolver el recurso no tramitado, en el plazo de diez días desde la notificación de la resolución que deniega la tramitación de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o de casación. Con el recurso deberá acompañarse copia de la resolución recurrida.

2. Presentado en tiempo el recurso con dicha copia, el tribunal resolverá sobre él en el plazo de cinco días. Si considerase bien denegada la tramitación del recurso, mandará ponerlo en conocimiento del tribunal correspondiente, para que conste en los autos. Si la estimase mal denegada, ordenará a dicho tribunal que continúe con la tramitación.

3. Contra el auto que resuelva el recurso de queja no se dará recurso alguno.

Veinticuatro. El ordinal 9.º del apartado 2 del artículo 517 queda redactado en los siguientes términos:

Las demás resoluciones procesales y documentos que, por disposición de esta u otra Ley, lleven aparejada ejecución.

Veinticinco. El apartado 1 del artículo 527 queda redactado en los siguientes términos:

1. La ejecución provisional podrá pedirse en cualquier momento desde la notificación de la resolución en que se tenga por interpuesto el recurso de apelación, o en su caso, desde el traslado a la parte apelante del escrito del apelado adhiriéndose al recurso, y siempre antes de que haya recaído sentencia en éste.

Veintiséis. El apartado 2 del artículo 535 queda redactado en los siguientes términos:

2. En los casos a los que se refiere el apartado anterior la ejecución provisional podrá solicitarse en cualquier momento desde la notificación de la resolución que tenga por interpuesto el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación y siempre antes de que haya recaído sentencia en estos recursos.

La solicitud se presentará ante el tribunal que haya conocido del proceso en primera instancia, acompañando certificación de la sentencia cuya ejecución provisional se pretenda, así como testimonio de cuantos particulares se estimen necesarios, certificación y testimonio que deberán obtenerse del tribunal que haya dictado la sentencia de apelación o, en su caso, del órgano competente para conocer del recurso que se haya interpuesto contra ésta.

Veintisiete. El artículo 548 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 548. Plazo de espera de la ejecución de resoluciones procesales o arbitrales.

No se despachará ejecución de resoluciones procesales o arbitrales dentro de los veinte días posteriores a aquel en que la resolución de condena sea firme, o la resolución de aprobación del convenio haya sido notificada al ejecutado.

Veintiocho. El apartado 1 del artículo 556 queda redactado en los siguientes términos:

1. Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, que habrá de justificar documentalmente.

También se podrá oponer la caducidad de la acción ejecutiva, y los pactos y transacciones que se hubiesen convenido para evitar la ejecución, siempre que dichos pactos y transacciones consten en documento público.

Veintinueve. El apartado 1 del artículo 563 queda redactado en los siguientes términos:

1. Cuando, habiéndose despachado ejecución en virtud de sentencias o resoluciones judiciales, el tribunal competente para la ejecución provea en contradicción con el título ejecutivo, la parte perjudicada podrá interponer recurso de reposición y, si se desestimare, de apelación.

Si la resolución contraria al título ejecutivo fuere dictada por el Secretario judicial, previa reposición, cabrá contra ella recurso de revisión ante el tribunal y, si fuera desestimado, recurso de apelación.

Treinta. El artículo 579 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados.

Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Treinta y uno. El artículo 599 queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 599. Competencia y sustanciación.

La tercería de dominio, que habrá de interponerse ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, se resolverá por el tribunal que dictó la orden general y despacho de la misma y se sustanciará por los trámites previstos para el juicio verbal.

Treinta y dos. El apartado 1 del artículo 617 queda redactado en los siguientes términos:

1. La tercería de mejor derecho se dirigirá siempre frente al acreedor ejecutante, y se sustanciará por los cauces del juicio verbal. Presentada la demanda, el Secretario judicial dará traslado a los demandados para que la contesten por escrito en el plazo de veinte días, conforme a lo establecido en el artículo 405 de la presente Ley.

Treinta y tres. El artículo 651 y su rúbrica quedan redactados en los siguientes términos:

Artículo 651. Adjudicación de bienes al ejecutante.

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 % del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 % del valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Treinta y cuatro. El apartado 1 del artículo 744 queda redactado en los siguientes términos:

1. Absuelto el demandado en primera o segunda instancia, el Secretario judicial ordenará el alzamiento de las medidas cautelares adoptadas, si el recurrente no solicitase su mantenimiento o la adopción de alguna medida cautelar distinta en el momento de interponer recurso contra la sentencia. En este caso se dará cuenta al tribunal, que oída la parte contraria y con anterioridad a remitir los autos al órgano competente para resolver el recurso contra la sentencia, resolverá lo procedente sobre la solicitud, atendiendo a la subsistencia de los presupuestos y circunstancias que justificasen el mantenimiento o la adopción de dichas medidas.

Treinta y cinco. Se añade un apartado 3 al artículo 753, que queda redactado en los siguientes términos:

3. Los procesos a los que se refiere este título serán de tramitación preferente siempre que alguno de los interesados en el procedimiento sea menor, incapacitado o esté en situación de ausencia legal.

Treinta y seis. El apartado 1 del artículo 812 queda redactado en los siguientes términos:

1. Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:

Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.

Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.

Treinta y siete. Se añade una nueva disposición adicional sexta, con la siguiente redacción:

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Adjudicación de bienes inmuebles.

En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Treinta y ocho. La disposición final decimosexta queda redactada en los siguientes términos:

DISPOSICIÓN FINAL DECIMOSEXTA. Régimen transitorio en materia de recursos extraordinarios.

1. En tanto no se confiera a los Tribunales Superiores de Justicia la competencia para conocer del recurso extraordinario por infracción procesal, dicho recurso procederá, por los motivos previstos en el artículo 469, respecto de las resoluciones que sean susceptibles de recurso de casación conforme a lo dispuesto en el artículo 477.

Para la interposición y resolución del recurso extraordinario por infracción procesal se seguirán las siguientes reglas:

Será competente para conocer del recurso extraordinario por infracción procesal la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, pero en los casos en que la competencia para el recurso de casación corresponde a las Salas de lo Civil y Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, las resoluciones recurridas podrán también impugnarse por los motivos previstos en el artículo 469 de la presente Ley.

Solamente podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación frente a las resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1.º y 2.º del apartado segundo del artículo 477 de esta Ley.

Cuando un litigante pretenda recurrir una resolución por infracción procesal y en casación, habrá de interponer ambos recursos en un mismo escrito. A la interposición de dichos recursos y a la remisión de los autos, les serán de aplicación los plazos establecidos en los artículos 479 y 482, respectivamente.

Siempre que se interpongan contra una misma resolución recurso por infracción procesal y recurso de casación, se tramitarán ambos en un único procedimiento. Cuando se trate de recursos presentados por distintos litigantes, se procederá a su acumulación.

Si se tramitaren conjuntamente recurso por infracción procesal y recurso de casación, la Sala examinará, en primer lugar, si la resolución recurrida es susceptible de recurso de casación, y si no fuere así, acordará la inadmisión del recurso por infracción procesal.

Cuando el recurso por infracción procesal se hubiese formulado fundando exclusivamente su procedencia en el número 3.º del apartado segundo del artículo 477, la Sala resolverá si procede la admisión o inadmisión del recurso de casación, y si acordare la inadmisión, se inadmitirá, sin más trámites, el recurso por infracción procesal. Sólo en el caso de que el recurso de casación resultare admisible, se procederá a resolver sobre la admisión del recurso extraordinario por infracción procesal.

Admitidos los recursos a que se refiere la regla anterior, se resolverá siempre en primer lugar el recurso extraordinario por infracción procesal y, sólo cuando éste se desestime, se examinará y resolverá el recurso de casación. En tal caso, la desestimación del recurso por infracción procesal y la decisión sobre el recurso de casación se contendrán en una misma sentencia.

Cuando se hubiese recurrido la sentencia por infracción procesal al amparo del motivo 2.º del apartado primero del artículo 469, la Sala, de estimar el recurso por ese motivo, dictará nueva sentencia, teniendo en cuenta, en su caso, lo que se hubiere alegado como fundamento del recurso de casación. Del mismo modo resolverá la Sala si se alegare y estimare producida una vulneración del artículo 24 de la Constitución que sólo afectase a la sentencia.

Contra las sentencias dictadas resolviendo recursos extraordinarios por infracción procesal y recursos de casación no cabrá recurso alguno.

2. En tanto las Salas de lo Civil y Penal de los Tribunales Superiores de Justicia carezcan de competencia para conocer, con carácter general, de los recursos extraordinarios por infracción procesal, no serán de aplicación los artículos 466, 468 y 472, así como los artículos 488 a 493 y el apartado cuarto del artículo 476. Lo dispuesto en el último párrafo del apartado segundo del artículo 476 no será de aplicación en los casos en que se estime el recurso extraordinario por infracción procesal fundado en el motivo 2.º del apartado primero del artículo 469 o en vulneraciones del artículo 24 de la Constitución que únicamente afectaran a la sentencia recurrida.

Las referencias a los Tribunales Superiores de Justicia, contenidas en el artículo 472 se entenderán hechas a la Sala que sea competente para conocer del recurso de casación.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA. Procesos en trámite.

Los procesos que estuvieren en trámite en cualquiera de sus instancias a la entrada en vigor de la presente Ley, continuarán sustanciándose hasta que recaiga sentencia en dicha instancia conforme a la legislación procesal anterior.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Título competencial.

La presente Ley se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.6.ª de la Constitución española.

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Reforma del artículo 35 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Se modifica el número primero del apartado seis Determinación de la cuota tributaria del artículo 35 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que queda redactado en los siguientes términos:

Seis. Determinación de la cuota tributaria.

1. Será exigible la cantidad fija que, en función de cada clase de proceso, se determina en la siguiente tabla:

En el orden Jurisdiccional Civil

Verbal Ordinario Monitorio en cuantía que exceda de 3.000 euros Cambiario Ejecución extrajudicial Concursal Apelación Casación y de infracc. procesal
90 € 150 € 50 € 90 € 150 € 150 € 300 € 600 €
En el orden Jurisdiccional Contencioso-Administrativo

Abreviado Ordinario Apelación Casación
120 € 210 € 300 € 600 €
DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.

La presente Ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación oficial en el Boletín Oficial del Estado.

Por tanto, Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 10 de octubre de 2011.

- Juan Carlos R. -
El Presidente del Gobierno,
José Luis Rodríguez Zapatero

Vacatio Legis

Como verder su casa

2011-09-28T07:17:00.000-07:00

El precio de la vivienda ha bajado un 23% respecto a las cotas que alcanzó en diciembre de 2007, durante el mayor pico de la burbuja inmobiliaria. Desde esa fecha, el mercado se ha congelado y pocos son los que se atreven a formalizar una operación ante la incertidumbre que genera no saber si la corrección ha tocado fondo. En este contexto, ¿qué se puede hacer cuando hay prisa por vender? Los profesionales aseguran que la flexibilidad a la hora de negociar el precio, anunciarse en los portales adecuados, darle una mano de pintura o contratar a los servicios de un profesional pueden ser determinantes.

“Vender un piso en época de crisis es difícil, pero no imposible”, anima Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, quien reconoce la dificultad añadida que supone el hecho de que los bancos hayan endurecido la concesión de créditos.
Para Alemany, el primer paso consiste en anunciar la propiedad en un portal inmobiliario, la primera fuente a la que acuden los eventuales compradores. En ese sentido, destaca que “una imagen vale más que mil palabras”, por lo que “es esencial que se complemente el anuncio con buenas fotografías, cuidando los detalles”.
“Las posibilidades de generar contactos de un anuncio con fotos frente a uno que carece de ellas son enormes”, asegura el director general de pisos.com, quien explica que es necesario “cuidar el encuadre, quitar los muebles viejos, así como todos aquellos objetos y productos que entorpecen la visión general de las habitaciones”.
En Internet existen gran cantidad de manuales sencillos para hacer fotos que saquen el mejor partido de la casa.
El segundo paso consiste en fijar un precio competitivo para superar las resistencias de los compradores que estén dudosos, dado que ahora mismo es difícil saber si se está comprando un chollo o si éste se convertirá en un fiasco en caso de que las casas sigan perdiendo valor.
Los expertos coinciden en que es necesario adaptarse a la situación de mercado y al barrio en que se encuentre la propiedad en cuestión.
“En ocasiones, los vendedores se obcecan con un determinado precio. No asumen que ya no es posible extraer los mismos beneficios de antes. Esta negativa retrasa el cierre de la operación. En función de la urgencia que tenga el vendedor, se podrá aceptar o no cierto margen de pérdida, aunque vender por debajo del valor de tasación es complicado”, explica Alemany.
En caso de que se busque cerrar la venta con celeridad, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, aconseja fijar un precio que sea entre un 10% y un 20% más barato que sus competidores en la misma zona. “Porque lo importante no es cuánto estás pidiendo por tu casa, sino lo que está pidiendo el vecino”, dice.
Duque también cree que contratar los servicios de un profesional inmobiliario que aconseje y dirija el proceso puede ser de ayuda, pues ellos son los que tienen el pulso del mercado y conocen los precios finales de venta, frente a los precios ofertados, disponibles a la vista de todo el mundo en los anuncios.
Asimismo, la práctica habitual de exigir un precio superior, dado que ya se descuenta que será necesario hacer una rebaja durante la negociación es una mala idea, según las personas entrevistadas. Como Manuel Marrón, consejero delegado de la inmobiliaria de lujo Gilmar, quien cree que “es conveniente ofrecer la vivienda en precio de mercado desde el primer momento”.
“No es bueno tener una idea fija sobre el precio”, explica por su parte Duque, quien cree es preferible llegar a la negociación con un precio orientativo y la mente abierta, pues de lo que se trata es de encontrar un comprador interesado en la vivienda y con la suficiente solvencia como para que el banco le conceda un crédito.
Llegados al momento de las visitas, rige un principio similar al de “una imagen vale mil palabras” aplicable a las fotografías. Éste es que “no hay una segunda oportunidad para causar una primera buena impresión”, según Duque.
Muchas personas son incapaces de ver las virtudes potenciales de un piso, así que es mejor facilitarles la tarea. Limpieza, orden, potenciar la luminosidad y el color, cuidar los malos olores e incluso dar una mano de pintura pueden hacer que el cliente salga enamorado u horrorizado de la visita.
Además de para contribuir a encontrar el precio adecuado, el asesoramiento profesional de una agencia puede acelerar la venta y de contribuir con el papeleo posterior.
En ese sentido, es bueno que la inmobiliaria tenga una buena cartera de clientes, como recuerda Manuel Marrón, consejero delegado de la inmobiliaria de lujo Gilmar, quien también destaca la importancia de dar con una empresa especializada en el tipo de inmueble que se desea vender.
Duque, por su parte, aconseja buscar un profesional que inspire confianza o del que se tengan referencias. Asimismo, cree que no es conveniente firmar una relación exclusiva “sin más”.
Por último, dada la sequía del mercado nacional, una solución puede encontrarse fuera de nuestras fronteras, especialmente cuando se trata de una propiedad de uso vacacional en zonas de costa.
En Gilmar, por ejemplo, buscan nuevas oportunidades de negocio en el extranjero, donde han firmado acuerdos de colaboración con el fondo árabe UAE Worldwide, el holding chino Blue Rain y con el jeque Sulaiman Al Fahim, presidente de la Unión Árabe para el Desarrollo de Propiedades Inmobiliarias y representante de Royal Group of Companys.

Nuevas ideas para cómo comprar un piso sin ir al banco

2011-07-27T03:27:00.000-07:00

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”
(ventadepisos.com)

Informació per comprar un habitatge

2011-05-20T16:33:00.001-07:00

La compra d’un habitatge és una de les despeses més importants que realitzem
al llarg de la nostra vida, per la qual cosa cal que estiguem ben informats abans
de signar cap document.
Abans de la compra:
1. Delimiteu la zona on voleu viure i aneu a l’Ajuntament per informar-vos sobre la
qualificació i el desenvolupament urbanístic previst a la zona per evitar sorpreses
posteriors.
2. Realitzeu un càlcul aproximat dels diners de què disposeu (és aconsellable que
si demaneu un préstec hipotecari, la quota mensual a pagar no excedeixi del 30%-
35% dels vostres ingressos familiars).
3. Informeu-vos bé de les característiques de l’habitatge: superfície i distribució,
materials i acabats, funcionament de les instal•lacions, estat de l’edifici, comunicacions,condicions ambientals (sorolls, orientació...), l’accessibilitat...
4. Si és un habitatge nou, sol•liciteu la memòria de qualitats i informeu-vos bé de
la superfície útil de l’habitatge.
5. Si la Comunitat de Propietaris està constituïda, recordeu sol•licitar una còpia
dels estatuts.
6. Si és un immoble de segona mà, heu de:
• Sol•licitar una nota simple al Registre de la Propietat per verificar qui és el propietari real de l’immoble i si té càrregues pendents o no ( hipoteca, embargament, servituds,...).
• Demanar al venedor l’últim rebut de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) per verificar que està al corrent de pagament.
• Demanar al president de la Comunitat un certificat conforme el venedor està al
corrent dels pagaments de les quotes.
• Informar-vos de si l'edifici té algun tipus de vici estructural o si la Comunitat de Propietaris preveu realitzar alguna obra important (restauració de façana, teulada, baixants, etc.).
• Comprovar que l’habitatge estigui realment desocupat (que no estigui llogat o
ocupat).
7. Recordeu que la publicitat vincula l’anunciant i que per tant podeu exigir-li totes les dades que hi consten.

En el moment de la compra:

Contracte previ a la compra
Habitualment, si arribeu a un acord amb el venedor, heu de signar un contracte privat
en què doneu a compte una part de la totalitat del preu. En aquest contracte cal especificar:
• Les dades del comprador i del venedor.
• La descripció detallada de l’habitatge.
• El preu total (amb els impostos aplicables) i la forma de pagament.
• Pel que fa als habitatges nous, la data de lliurament de manera clara.
• Les penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d’incompliments del contracte.
• La submissió a una Junta Arbitral de Consum per resoldre possibles conflictes, en
cas que hagi estat pactada, cosa que és recomanable.

Documentació pel comprador
a.Habitatges nous: els venedors, en el moment de signar el contracte o en tot cas
abans de lliurar-vos l’habitatge, us han de lliurar la següent documentació:
• La cèdula d’habitabilitat.
• L’Estatut de la Comunitat de Propietaris, si n’hi ha.
• El plànol de l’habitatge a escala 1/50 amb el traçat de les xarxes dels serveis bàsics (aigua, llum, climatització...) i dels de seguretat.
• La descripció dels materials emprats en la construcció, en especial els aïllaments
tèrmics i acústics.
• La llista de tècnics, constructors i altres professionals vinculats a la construcció.
• La llista de les companyies subministradores de serveis junt amb el seu domicili
per fer la contractació i els butlletins corresponents per dur-la a terme.
• Les garanties de l’habitatge i dels elements que conté.
• La documentació relativa a la hipoteca, si n’hi ha.
b.Habitatges de segona mà: si el compreu a través de professionals que intervenen
en transmissions d’habitatge, aquests professionals han de vetllar perquè es posi a
la vostra disposició la documentació següent:
• La cèdula d’habitabilitat.
• L’Estatut de la Comunitat de Propietaris si n’hi ha.
• El plànol de l’habitatge a escala 1/50 amb el traçat de les xarxes dels serveis bàsics(aigua, llum, climatització...).
• La llista de les companyies subministradores de serveis junt amb el seu domicili
per fer la contractació i els butlletins corresponents per dur-la a terme.
• Les garanties de l’habitatge i dels elements que conté.
• La documentació relativa a la hipoteca, si n’hi ha.

Escriptura pública
Perquè el contracte privat tingui validesa davant de tercers s’ha de fer l’escriptura
pública al notari o la notària i posteriorment s’ha d’inscriure l’immoble al Registre de
la Propietat, tràmits que com a comprador us comportaran unes despeses que heu
de preveure.
Despeses de compra
Recordeu que el venedor mai no us pot obligar que subrogueu el seu préstec hipotecari
ni que en pagueu les despeses de cancel•lació.
En cas de compra d’un habitatge sobre plànol, si n’anticipeu alguna quantitat, el
promotor us l’ha de garantir per qualssevol de les formes admeses (aval...).
És abusiu obligar a la persona consumidora a assumir el pagament de les taxes o
impostos que corresponguin al venedor/a, així com la plusvàlua o l’Impost sobre
l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana.
Són abusives les clàusules o pràctiques que imposin a l’adquirent d’un habitatge
l’assumpció de les despeses que comporta la connexió amb els subministraments
dels serveis generals de la mateixa -gas, aigua, electricitat- quan aquella hagi
d’entregar-se en condicions d’habitabilitat.
La compra de l’habitatge comporta per al comprador una sèrie de despeses afegides
al preu de l’immoble que són les següents:
• Preu de compra de l’habitatge.
• Impostos:
• Habitatges nous: l’IVA (7% del preu de l’habitatge, excepte pels habitatges de
protecció oficial que és del 4%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (1 %).
• Habitatges de segona mà: l’Impost de Transmissions Patrimonials (actualment
a Catalunya és el 7%).

• Honoraris del Notari o la Notària per fer l’escriptura pública de compravenda de
l’habitatge.
• Despeses d’inscripció de l’immoble al Registre de la Propietat i les despeses
d’aquesta gestió, si l’encomaneu a un tercer.
• Si sol•liciteu un préstec hipotecari, sapigueu que hi ha una despesa d’obertura del
préstec.
• Despeses d’alta i/o canvi de nom del titular dels serveis bàsics (aigua, llum, gas...).
• L’assegurança de l’habitatge, com a mínim dels riscos que es derivin de causes
fortuïtes, força major i danys a tercers.
Després de la compra:
Quan compreu un habitatge de nova construcció recordeu que el promotor i,
subsidiàriament els altres agents que intervenen en la construcció de l’edifici, han
de respondre de:
• Els danys causats per vicis o defectes d’acabament de les obres durant un any
a partir de la data en què el constructor fa entrega de l’obra acabada al promotor.
• Els danys causats per vicis o defectes dels elements de construcció o de les
instal•lacions que comporten l’incompliment dels requisits d’habitabilitat durant
tres anys.
• Els danys causats per vicis o defectes en la cimentació, els suports, les bigues,
els forjats, els murs de càrrega, els elements estructurals referents a la resistència
mecànica i a l’estabilitat de l’edifici durant deu anys.
Reclamacions
En cas d’incompliments podeu reclamar en primer lloc a l’establiment venedor de
l’habitatge nou, o en cas d’habitatge de segona mà al professional que intervingui
en la transmissió de l’habitatge. Si no es resol el conflicte podeu adreçar-vos a
l’Oficina Municipal o Comarcal d’Informació al Consumidor més propera al vostre
domicili, o a un Associació de Consumidors on us informaran del procediment més
eficaç a seguir en cada cas per resoldre el conflicte.

Folleto HABITATGE 7/11/07

La cèdula d'habitabilitat

2010-10-06T08:11:00.000-07:00

La cèdula d'habitabilitat

1. Què és?
La cèdula d'habitabilitat és un document administratiu que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residència de les persones i té les condicions tècniques d'habitabilitat, segons la normativa vigent.
Els locals, estudis, etc., no poden disposar de cèdula d'habitabilitat ja que no tenen la consideració d'habitatge.
2. Qui pot sol•licitar la cèdula?
La pot sol•licitar el propietari de l'habitatge, l'administrador o un representant autoritzat.
3. Per a què serveix?
La cèdula d'habitabilitat és necessària per:
Transmetre un habitatge en venda, lloguer o cessió d'ús, en primera transmissió o en posteriors.
Donar-se d'alta dels serveis d'aigua, electricitat, gas, telecomunicacions i altres serveis.
4. Quina és la vigència de la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat té una vigència de 15 anys. Transcorregut aquest termini és obligat sol•licitar-ne una de nova.
5. Quines dades consten a la cèdula d'habitabilitat?
Les dades que consten a la cèdula són :
L'adreça de l'habitatge
La superfície útil
Les estances i els espais que el componen en el moment de la seva emissió
El seu llindar màxim d'ocupació.
A la cèdula no apareix el nom del propietari, ja que la seva validesa permet diferents canvis d'ocupants
6. Com es sol•licita la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat s'ha de sol•licitar mitjançant:
Habitatges nous: l'imprès de sol•licitud normalitzat .
Aquest imprès es pot trobar al web del departament o bé a les dependències de la Secretaria d'Habitatge o a les Oficines locals d'habitatge
Habitatges usats (de segona ocupació o posteriors): cal que un tècnic (arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador) us faciliti la sol•licitud i s'encarregui de certificar l'habitabilitat de l'habitatge per mitjà d'un certificat d'habitabilitat, visat pel col•legi professional corresponent.

http://www.cat365.net/Inici/Ciutadans/Habitatge/CedulaHabitabilitat/III2_SI_MostrarInformacio.htm?ruta=%2FChannels%2FAutors%2FInici%2FCiutadans%2FHabitatge%2FCedulaHabitabilitat%2FPTO031Cedula&I=1

Corredor: “El reglamento de la Ley del Suelo combatirá la especulación”

2010-09-29T23:13:00.001-07:00

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo dará “mayor transparencia, rigor y seguridad jurídica” al mercado del suelo combatiendo en la medida de lo posible las “eventuales prácticas especulativas“.

La ministra ha realizado esta afirmación en el Congreso de los Diputados, durante el Pleno de control al Gobierno y en respuesta a la portavoz socialista de Vivienda, Ana Fuentes Pacheco. Ha destacado que la mayor transparencia en el mercado y lucha contra las prácticas especulativas, se van a alcanzar “mediante el desarrollo del nuevo régimen de valoraciones que dejó establecido la Ley, y que el Reglamento concreta y detalla en sus aspectos técnicos”. “También mejora –ha explicado Corredor- el funcionamiento del mercado de suelo gracias a la inclusión de medidas que refuerzan la constancia y el reflejo en el Registro de la Propiedad de la actividad urbanística”.

Beatriz Corredor ha detallado las principales aportaciones del Anteproyecto de Reglamento. En primer lugar, ha destacado que la norma aportará al mercado del suelo mayor transparencia, ya que “proporciona un elenco claro y detallado de las técnicas y métodos de valoración que serán de aplicación a este marcado”. Asimismo, el Reglamento aporta mayor rigor, puesto que “se diversifican los métodos empleados en la valoración del suelo, de modo que se obtiene el valor más justo para cada inmueble”.

En última instancia, la ministra ha señalado que el texto aporta más seguridad jurídica, que se alcanza, no sólo por facilitar mayor transparencia, sino porque, además, permite aplicar métodos y normas de valoración más precisos. Sobre este punto, la ministra ha expuesto que “todos conocemos que el mercado incorpora expectativas y factores especulativos y con este Reglamento vamos a disponer de las reglas que especifican cómo podrán evitarse y qué condiciones deben cumplirse para la aplicación de los distintos métodos”. A su juicio, “todo ello determinará que no puedan producirse valoraciones muy diferentes para inmuebles similares, que es lo que ha venido sucediendo en el pasado”.

La intención del Ministerio ha señalado Corredor es “superar definitivamente la etapa de desregulación en la que la tensión ejercida por la especulación sobre el suelo llevó al precio medio de la vivienda por metro cuadrado a duplicarse en nuestro país, haciendo virtualmente imposible para muchos el acceso a una vivienda”.

La rehabilitación de vivienda y los préstamos directos

2010-09-27T12:12:00.000-07:00

La rehabilitación de vivienda y los préstamos directos, claves para salir de la crisis

El Gobierno ha remitido a los grupos de la oposición un conjunto de propuestas concretas para negociar en el marco del acuerdo político para la recuperación del crecimiento económico y la creación de empleo, en el que plantea aplicar incentivos fiscales a la rehabilitación, el transporte y mejorar la financiación de las empresas a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que concederá créditos directos por importe de hasta 200.000 euros.

"El Gobierno ofrece un conjunto de acciones extraordinarias de aplicación inmediata para favorecer el empleo en el sector que más ha sufrido su pérdida en los últimos meses, el de la construcción residencial", destaca el documento de 32 páginas que aborda en primer lugar propuestas para fomentar la rehabilitación de vivienda.

"Se trata de acciones centradas en la construcción sostenible", incide el Ejecutivo, que recuerda que más de la mitad del parque inmobiliario tiene ya una antigüedad superior a los treinta años. Así, las acciones apuestan por la rehabilitación de viviendas y edificios y se ven completadas por formas nuevas de financiación para la construcción de vivienda protegida.

De este modo, plantea la reducción del tipo del IVA al 8% para todo tipo de obra de rehabilitación de vivienda durante dos años, a partir de 1 de julio, así como una deducción extraordinaria del IRPF del 10% por obras de mejora de la vivienda que tengan por objeto la rehabilitación energética, las instalaciones de suministros o la accesibilidad para personas con movilidad reducida, a los contribuyentes de renta inferior a 33.007,2 euros.

Esta deducción se aplicará a las obras hasta 31 de diciembre de 2012, con un límite de 12.000 euros por vivienda. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición. Asimismo, plantea ampliar las obras consideradas de rehabilitación estructural a las que se les aplica el IVA reducido.

También creará un nuevo "Plan 2000 ESE" de obras de rehabilitación y eficiencia energética en el conjunto de las administraciones públicas, con las que buscará un acuerdo para identificar 2.000 edificios públicos (1.000 de la Administración central y 1.000 de comunidades autónomas y ayuntamientos) en los que contratar una empresa de servicios energéticos (ESE) con el objeto de ahorrar, como mínimo, un 20% de su consumo energético en el horizonte 2010-2012.

El Gobierno estima que el conjunto de estas actuaciones urgentes permitirán la creación de, al menos, 350.000 empleos en los próximos dos años, que se sumarán a los que generará este año el Fondo Estatal para el Empleo y la Sostenibilidad local y otras iniciativas.

Todas las empresas contarán con financiación

También propone que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) conceda créditos directos con un importe máximo de 200.000 euros y cobertura de riesgo del 100% y comercializados a través de una entidad financiera de ámbito nacional seleccionada por concurso.

"Con esta medida se conseguirá que toda pequeña empresa cuente con financiación", asegura el Ejecutivo, para el que supone un "salto cualitativo" en el respaldo público a las pymes, porque ya no es una línea, sino que va a ser el propio ICO el que atienda las peticiones de crédito en las oficinas bancarias. Asimismo, propone ampliar el apoyo financiero del ICO a promotores de VPO para cuando las viviendas se destinen a la venta.

Redacción fotocasa.es

2010-09-07T12:44:00.001-07:00

Las inmobiliarias españolas supeditan la estrategia a la superviviencia
07-09-2010
Fuente: realestatepress.es
Las diferencias entre las inmobiliarias españolas y las europeas es importante, así como la forma de gestionarlas. Mientras la proactividad rige en el resto de Europa, la pasividad se ha apoderado de las españolas.
En primer lugar, nos encontramos un modelo de inmobiliaria típicamente español, que hace coincidir en una misma empresa actividades tan distintas como la promoción residencial y la gestión patrimonial de una cartera de activos, además de hacer depender su financiación en la mayoría de los casos de deuda bancaria.
Otra de las características diferenciales ha sido el altísimo nivel de compraventa de estas inmobiliarias en los seis primeros años de este siglo. Promotoras y constructoras de tamaño medio se hicieron con los gigantes del sector, controlados hasta entonces por entidades financieras, son los casos de Metrovacesa, Vallehermoso, Colonial y Urbis, mientras otras como Fadesa, Astroc, Parquesol, Riofisa y Realia, salían a bolsa. Fueron años de una frenética actividad corporativa, en los que se puso de manifiesto una cierta endogamia del sector, en los que el comprador pedía a otros del sector que tomaran algún porcentaje de participación accionarial de la empresa que compraban, generalmente con dilaciones en la forma de pago y, en ocasiones en una concertación encubierta que poco a poco se han ido poniendo de manifiesto.
La fiebre compradora no se limitó a España sino que fueron más allá de los Pirineos, y las inmobiliarias españolas se hicieron con algunas patrimonialistas francesas que habían optado por acogerse al modelo REIT, conocido en Francia como SIIC, son los casos de SFL, Gecina y SIIC de París, adquiridas por Colonial, Metrovacesa y Realia respectivamente. Todas estas operaciones se realizaron con un fuerte apalancamiento.
Mientras esto sucedía en España, tan sólo recordamos en el resto de Europa una operación de envergadura, la compra de la holandesa Rodamco por parte de la francesa Unibail, para dar lugar a la primera inmobiliaria europea, Unibail Rodamco.
El hecho diferencial español que dio lugar a tal actividad fue sin duda el boom residencial, que permitió poner en valor el suelo, hasta convertirlo en una máquina de hacer dinero, dado que todos los mercados inmobiliarios europeos se vieron inundados igualmente por la liquidez, generada por una deuda abundante y barata.
La vuelta a la realidad, tras esos años de auténtica alucinación, vividos dentro de la burbuja, ha sido dura, porque el motor residencial se paró, el suelo se quedó sin mercado, y las empresas se enfrentaron al problema de unos activos y existencias devaluados y unas deudas que mantienen su importe.
De ahí que estas empresas se encuentren ahora más preocupadas por la supervivencia que por la estrategia a seguir, los planes de negocio que van realizando están orientados a satisfacer a sus prestamistas y uno tras otro se van viendo incumplidos, siendo sustituidos por otros de incierto final, mientras sus activos y existencias son poco a poco absorbidos por esos prestamistas que los succionan al ritmo que les permite el pulmón de sus balances.
Las reuniones de G-14 se reducen a una especie de “cuentapenas”, una vez que el mal de todos permite que se expresen con mayor libertad en ese coto cerrado. Sin embargo, el mercado sigue siendo poco transparente y la mayoría de ellas da como ventas las daciones de pago, cuando el bien sigue estando puesto a la venta, ahora por parte de la entidad financiera que lo ha cambiado por deuda.
Mientras esto sucede en España, en otros mercados europeos, las inmobiliarias cotizadas se están financiando en los mercados de bonos a plazos de siete a diez años y preparan nuevas ampliaciones de capital dispuestas a aprovechar las oportunidades que surjan en los distintos mercados.
Subsistir fiando a que el tiempo corrija la situación, no deja de ser una estrategia pasiva.

La subrogación o cambio de banco

2010-07-01T01:53:00.000-07:00

La subrogación o cambio de banco es una opción a tener en cuenta cuando no estamos conformes con las condiciones de nuestra actual hipoteca y, viendo las ofertas de otras entidades, creemos que es posible cambiar a mejor.

Una subrogación nos permitirá modificar (1) el tipo de interés y (2) el plazo de amortización, lo que convierte a esta operación en una gran aliada si queremos deshacernos de una cláusula abusiva como el famoso “suelo” o reducir el importe de nuestra cuota mensual.

En la actualidad, existen más facilidades que nunca para cambiar de banco. Aquí van 6 consejos para dar con la mejor subrogación teniendo en cuenta el mercado actual y la legislación vigente:

1. Conocer los bancos que corren con los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad. En el mercado actual hay tanta competencia que son muchas las entidades que ofrecen pagarlos.
2. Comparar varias ofertas para poder elegir. Los comparadores de hipotecas online te dan la opción de conocerlas todas sin moverte de casa, incluyendo la oferta de bancos online, más baratos que las entidades físicas e igual de fiables.
3. Negociar. Las hipotecas no son productos cerrados y, una vez elegida la más interesante para nosotros, siempre existe la posibilidad de hacer algunos cambios a nuestro favor. Para ello, es imprescindible conocer nuestros puntos fuertes: ingresos estables, años de antigüedad con la anterior hipoteca, existencia de un aval…
4. Comprobar que la nueva oferta nos será rentable a medio plazo. Quizá ahora tengamos que desembolsar algo de dinero para cubrir los gastos del cambio, pero si la diferencia en el interés es importante, en 5 años podemos haber ahorrado más de 10.000 euros. Es aconsejable hacer los cálculos no solo con el Euribor actual (1,27%) sino teniendo en cuenta una posible subida de hasta el 4 o el 5%, para prevenir sorpresas desagradables.
5. Una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una). Hasta hace poco, el compromiso del primer banco de igualar la oferta no quedaba reflejado en ningún documento, y la entidad podía “desentenderse”. Pero el pasado 4 de mayo entró en vigor una modificación de la ley que obliga a la entidad original a emitir, por escrito, una oferta vinculante con las nuevas condiciones, para que así sea posible comprobar la diferencia o mejora sobre el papel.
6. Por último, una vez con la oferta vinculante en la mano y antes de firmar, leer la letra pequeña y no fijarse en un solo factor (TAE, interés…) a la hora de decidir si será o no una buena hipoteca para nosotros. La advertencia va sobre todo por las ofertas que ofrecen un interés muy bajo pero van cargadas de productos vinculados (seguros obligatorios) que encarecen la cuota mensual y consiguen que lo que ahorramos por un lado lo gastemos por el otro. Es normal que las hipotecas obliguen a contratar alguno de estos productos, pero no debemos olvidar nunca preguntar al banco (1) cuántos son, (2) cuánto cuestan y (3) en qué plazos los tendremos que pagar.
http://www.gurusblog.com/archives/subrogacion-hipoteca/30/06/2010/

“aún queda un año de ajuste inmobiliario” Share

2010-06-01T11:52:00.000-07:00

“Vemos señales de que la caída del mercado de la vivienda libre española se acerca a su fin“, dice la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) en un informe sobre el sector residencial en Europa. Eso sí, advierte de que “las condiciones siguen siendo frágiles” y que todavía queda un año de ajuste. Según sus previsiones, los precios podrían llegar a caer un 12% adicional. Según explica la agencia, aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores “debido al exceso de oferta”.
Además, tampoco contribuye a reducir el stock (que algunos sitúan en cerca de un millón de viviendas) la coyuntura económica. De acuerdo con el informe de S&P, “los fundamentos económicos siguen siendo desfavorables”. En especial, pone de relieve el mal comportamiento del mercado laboral español, que ha perdido 1,8 millones de puestos de trabajo en la recesión. “La contracción representa el 55% de todos los empleos perdidos en la zona del euro, aunque el empleo español representa sólo el 13%“, subraya.
En este sentido, explica que “este grave deterioro [del trabajo] se ha traducido en un aumento de la proporción de préstamos dudosos en préstamos bancarios totales al 5,4%. Pero todavía está por debajo del 9,1% observada en febrero de 1995 durante la recesión económica anterior”, añade.
Con este contexto, S&P prevé que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“. Además, cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose“. Aún así, según economista Michel Six, los precios podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.
Para el conjunto de la economía, la agencia calcula un retroceso del PIB del 0,6% este ejercicio (frente al 0,3% de estimación del Gobierno) y del 0,8% el que viene (el Gobierno, un incremento del 1,3%).
En el ámbito europeo, el economista jefe para Europa de la agencia, Jean-Michel Six, señala “ya hay signos de estar dejando de lado la corrección de los precios de la vivienda. De hecho, con la excepción de Irlanda, la caída de precios ha disminuido en muchos países como Francia, Italia, España o Países Bajos. Incluso en Reino Unido, comenzaron de nuevo a subir el año pasado en noviembre“.
Fuente: expansion.com

Cerrar la compraventa de un inmueble

2010-05-28T12:34:00.000-07:00

Dar a conocer las cualidades de la casa y diferenciarse del resto es útil, pero para cerrar la compraventa hay que ajustar el precio del inmueble.

La crisis es evidente en las fachadas de los edificios, donde cada vez hay más carteles de pisos en venta. Portales, ventanas y balcones funcionan como enormes tablones de anuncios para empresas y particulares que intentan atraer la atención del comprador. Es un método tradicional y sencillo, un primer paso que, hasta hace un tiempo, funcionaba bien. Pero la coyuntura general ha cambiado. Hoy los vendedores deben dar a conocer las cualidades de la vivienda y diferenciarse del resto. Además, deben ajustar el precio, ya que éste es el factor decisivo para sellar una compraventa.

Atinar con el precio
La recesión económica, unida a la devaluación de la vivienda, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el aumento de los inmuebles que se venden, ha trastocado la dinámica en la compraventa de pisos. Ya no son los propietarios, sino los posibles compradores, quienes controlan la situación: deciden cuándo, cómo y dónde van a adquirirlo, ya que tienen un abanico de ofertas más amplio, tanto de inmuebles como de precios. Buena parte de los titulares necesitan vender sus viviendas con urgencia y hay posibilidad de regateo.
El sistema del cartel en el balcón resulta obsoleto. Por un lado, aporta escasa información sobre el inmueble. Por otro, se pierde entre otros posibles carteles colocados cerca. De ahí que muchos anuncios estén colgados desde hace años. Ante este panorama, un poco de marketing casero puede ser de gran utilidad. Bastan dos estrategias básicas: dar a conocer las cualidades del producto y diferenciarse del resto. Las cualidades del piso y el modo de contarlas pueden inclinar la balanza e incidir en la decisión final del comprador. No obstante, hay un aspecto previo que no se puede desconocer: el precio. Hoy es el factor más importante de un inmueble y que logra llevar a buen fin la compraventa.
Antes, la financiación no era un problema y era posible pagar un sobreprecio para conseguir un piso con determinadas características. Hoy es difícil lograr dinero y el crédito está supeditado a un porcentaje de la tasación (el 80%), con lo cual el factor precio resulta determinante. Los dueños deben comprender que su piso ya no vale lo mismo que hace tres años, ni dos, ni uno: vale menos. Y, en esa línea, o se ajusta el precio o será difícil venderlo, por mucho que se intenten potenciar las cualidades del inmueble.
Aprender a vender
Si el piso tiene buen precio y los compradores pueden pagarlo, pero no se vende, algo falla. La razón estriba en que a pisos iguales y precios iguales, el comprador elegirá el inmueble que esté mejor conservado y más equipado. Aquí es donde el dueño puede trabajar para mejorar la calidad de su oferta.
• Canales de venta. Como primera cuestión, conviene ampliar los canales de venta, identificar cuáles son y aprender a utilizarlos. Además del cartel en la ventana o en el vecindario, destacan los periódicos y las inmobiliarias. Pero no son las únicas vías. Internet es una herramienta muy poderosa, con varias ventajas. Entre ellas, la gratuidad. Es posible informar de manera exhaustiva del piso y recibir visitas de un público más amplio, incluso de otras ciudades.
También hay que saber descartar los canales inútiles o poco adecuados. Entre otros, los folios pegados en las cabinas telefónicas o en las paradas de autobuses.
• Datos, detalles y organización. Los datos que se brindan sobre el inmueble son fundamentales. Hay que saber seleccionarlos y jerarquizarlos para aportar una información completa, clara y ordenada sin caer en los excesos, que abruman al comprador. Conviene comenzar por lo básico y ponerse en el lugar del otro.
1. Datos básicos. Esta información jamás debe faltar: ubicación del piso, metros, antigüedad, número de habitaciones y baños, si es exterior o interior, la altura, si hay ascensor y sistema de calefacción. Por supuesto, también debe indicarse el precio y, si se ha rebajado, destacarlo.
2. Detalles. Tras delinear la ficha básica del inmueble, lo siguiente es completarla con especial hincapié en los aspectos más positivos. No hace falta describir hasta el último rincón de la vivienda, sino puntualizar los aspectos que la favorecen -como la orientación o el tipo de cerramientos- o que pueden compensar sus deficiencias. Si el piso es interior pero luminoso, es imprescindible destacarlo. Si es antiguo pero se ha acometido alguna reforma, también.
• Los valores añadidos. Son las características que aportan confort, practicidad, comodidad o que, incluso, lo hacen más asequible. Para detectarlas y poder enumerarlas, hay que partir de un enunciado muy simple: si hay otros pisos con los mismos metros y el mismo número de habitaciones, ¿qué convierte a éste en la mejor opción? ¿Qué lo diferencia del resto? Las reformas estructurales, la calidad de las instalaciones sanitarias y eléctricas, la luminosidad, la tranquilidad, la seguridad o la presencia de un portero físico pueden ser algunas. También se pueden reseñar los trasteros, las plazas de garaje, la supresión de barreras arquitectónicas o las terrazas espaciosas. En cuanto al barrio, siempre es bueno destacar la presencia de locales comerciales, escuelas y ambulatorios cercanos, así como parques, lugares de esparcimiento y ocio, además de medios de transporte disponibles. Quizá el piso no sea céntrico, pero puede estar bien comunicado.
Cuestión de imagen
Otro punto imprescindible tiene que ver con la imagen. Como bien reza el refrán, vale más que mil palabras y, en este caso concreto, puede valer la venta del piso.
• Fotografías. Incluir fotos en el anuncio es vital para aumentar las probabilidades de éxito. Al adquirir una vivienda, muchos compradores hacen una selección inicial sobre el papel o la pantalla, sin ir a visitar el piso. Adjuntar imágenes de todas las habitaciones y los espacios del inmueble es fundamental. De ese modo, las personas interesadas podrán hacerse una idea de la distribución y el aspecto de la casa, así como evaluar sus posibilidades con tranquilidad, sin las prisas de quien la vende y guía en la visita.
Pero mostrar imágenes no es lo único importante: también lo es su calidad y los ambientes que enseñan. Hacer buenas tomas, elegir bien el encuadre y esperar el momento del día en el que la luz natural sea más favorecedora son algunos trucos básicos que mejoran el resultado final. Como norma general, hay que evitar hacer las fotografías de noche o con las persianas bajadas y, si se utiliza el flash, procurar que el destello no se refleje en los cristales de las ventanas.
• Aspecto. La imagen de una vivienda es mucho más que una foto. Es su aspecto general, su cuidado, su decoración y la impresión que causa al verla. Por muy bueno que sea el fotógrafo, si estos factores no están bien resueltos, la venta será más difícil. Reparar los desperfectos, pintar la casa, barnizar las puertas o hacer una limpieza a fondo es fundamental. También conviene deshacerse de los muebles que sobran y quitan espacio o sensación de amplitud, ordenar los objetos y optar por colores claros, tanto en la decoración como en la pintura. En este sentido, menos es más.
La ambientación del inmueble para la venta es tan importante, que algunas empresas y profesionales se dedican de modo específico a ello. Si se dispone de cierto capital para invertir en esta cuestión (el precio oscila entre 1.000 y 3.000 euros) o no se quiere perder tiempo, los especialistas en decoración resuelven el problema en pocos días: desde la pintura del piso hasta la limpieza y la distribución de los muebles. La idea es trabajar con los elementos que hay y potenciar al máximo las cualidades de la vivienda para que sorprenda de manera positiva a los posibles compradores. En ocasiones, basta con quitar muebles o cambiarlos de sitio. Otras, es necesario agregar algún detalle. En cualquier caso, el objetivo es ofrecer algo más que cuatro paredes y un techo, dar calidez.
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2010/05/24/193283.php

La estafa de los 'vecinos indeseables'

2010-05-25T02:25:00.001-07:00

Tras firmar un contrato de arras, que obliga al promotor a devolver el doble de la señal recibida si se echa para atrás, le meten en el piso una familia de maleantes
Promotores murcianos sufren desde hace meses un original y doloroso timo de unos falsos clientes
La clave está en el denominado contrato de arras. Ahí es donde el promotor firma su sentencia. ¿La razón? Pues que este tipo de contratos privados, por los que el comprador de un piso entrega una señal a cuenta antes de formalizar la escritura, obliga a su vez al constructor a devolver el doble de la cantidad recibida si, por cualquier razón, acaba echándose para atrás y se niega finalmente a venderle el piso a ese cliente.
Lógicamente, en los tiempos que corren, con cientos de promotores que llevan meses sin ver aparecer por sus oficinas algo que se parezca a un potencial comprador, ningún empresario pone objeción alguna a esa cláusula. «¿Cómo voy yo a renunciar a vender un piso, con la que está cayendo?», deben de decirse, a sí mismos, en aquellas ocasiones en las que un cliente le insta a suscribir uno de esos contratos de arras. No cuentan con que siempre puede surgir una circunstancia imprevista, o quizás demasiado bien prevista por parte de otras personas, que puede llevarle a cambiar drásticamente de opinión. Llega entonces el momento en que se quedan sin vender la casa, y teniendo que perder además una buena cantidad de dinero. Y, encima, dando gracias de que el asunto no se haya puesto aún más tiznado de lo que ya estaba.
Un número indeterminado de promotores murcianos -la asociación que engloba a estos empresarios y las fuerzas de seguridad tienen conocimiento de, al menos, siete casos- ha sufrido en sus propias carnes, de un año a esta parte, esta original y dolorosa estafa.
El 'modus operandi', dicho sea en jerga policial, es en todas las ocasiones muy similar. Una persona, casi siempre una mujer de cuidada apariencia y buenos modales, en unos casos acompañada de su esposo y en otros de una hija, contacta con el promotor y le hace saber de su interés por adquirir una vivienda. Desea hacerlo en un bloque o en un complejo ya parcialmente habitado por otras familias. Explica que tiene dinero suficiente como para pagar en mano la casa, pero que no puede escriturarla hasta cuatro o cinco semanas más tarde, y propone firmar mientras tanto un contrato de arras: ella entrega entre 6.000 y 12.000 euros, que perdería íntegramente si finalmente no escritura la casa, y el constructor se compromete a devolverle esa cantidad, y otro tanto, si es él quien renuncia a la operación, cualquiera que sea la razón que pueda esgrimir.
Una vez suscrito el contrato privado, la mujer pide las llaves de la vivienda, utilizando para ello cualquier excusa. Por ejemplo, que la casa es un regalo que le quieren hacer a su hijo, que está a punto de casarse, y que pretenden irla amueblando, para que la sorpresa sea completa el día de la boda.
El empresario, ignorante de lo que se lleva entre manos la aparentemente opulenta e intachable familia, no suele poner objeción alguna y les permite el acceso al piso, o al dúplex, pese a no haberse formalizado todavía la escritura.
La monumental y terrorífica sorpresa llega casi inmediatamente, cuando se entera de que el piso ha pasado a ser ocupado, de un día para otro, por un clan de personas de lamentable apariencia y comportamiento vandálico, que han tomado posesión del inmueble con similares modales a los de una manada de búfalos cafres penetrando en los jardines de la Granja de San Ildefonso: destrozan puertas y ventanas, arrancan grifería, llenan las zonas comunes de basuras, vociferan como 'hooligans', amenazan a los vecinos...
«El temor que atenaza en ese momento al vendedor es más que comprensible», reconoce el secretario de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región, Alejandro Zamora, quien conoce bien la forma de proceder de ese clan familiar. «Los promotores afectados por esa estafa, y entre nuestros asociados hemos tenido dos casos, son conscientes en ese momento de que si esas personas siguen en el edificio, al resto de las viviendas ya no les vas a poder dar salida nunca».
En tales circunstancias, lo único que le importa ya al empresario es sacarse de encima a esos maleantes, aunque sea a costa de perder dinero. Así, suelen renunciar a firmar la escritura y reintegran la cantidad entregada a cuenta, más otra parte idéntica, que es la que los estafadores se llevan como ganancia.
«Tenemos constancia de varios casos», admiten fuentes de la Jefatura Superior de Policía de Murcia. «Los afectados nos cuentan lo que les ha ocurrido, pero no han llegado a presentar denuncia formal, ya que tienen miedo a sufrir represalias por parte de estos delincuentes».
Después de haber visto cómo las gastan, resulta comprensible.
RICARDO FERNÁNDEZ | MURCIA.

TIMOS:entrega de llaves por mensajero

2010-05-25T02:16:00.001-07:00

Este timo está afectando a personas que están buscando vivienda en alquiler. es muy fácil caer en él ya que el inmueble en cuestión se caracteriza por un precio muy económico, siendo éste más bajo de lo que debiera ser por zona, características y estado del mismo. el arrendador tiene mucha urgencia en alquilar ya que se ha tenido que marchar precipitadamente al extranjero (generalmente londres) y no ha tenido tiempo de arrendar su inmueble. así pues, para agilizar lo más posible el trámite, contrato, entrega de llaves, lo que se propone es el envío de las llaves y contrato por mensajería (siempre muy conocida), a cambio de ésto intenta convencerte de la idea del ingreso del alquiler (unos 600€)

la realidad de todo ésto es que la persona interesada en el alquiler de esta vivienda, se encuentra con que:

- o la llave no abre el inmueble que él creía

- o si la llave abre el inmueble, se encuentra con más personas en esa misma situación (también timadas)

- en el caso de haber realizado el pago de los 600€, te quedas sin ellos

El valor de una propiedad

2010-05-13T04:40:00.000-07:00

Muchas personas se preguntan cuánto vale su propiedad para la venta, o cuál es el valor de aquella a la que desean acceder, ya sea como vivienda o como inversión.
En general, por motivos afectivos por ejemplo, a la hora de vender el propietario estima un valor mayor al que luego puede conseguirse en el mercado.
Por eso, para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajamos con criterios objetivos, que nos sirven de parámetro para tasar gran cantidad de propiedades.
Uno de los ejes en los que nos basamos es el profundo conocimiento del mercado y sus variables. Pero además, se deben relevar una cantidad de datos que tendrán mayor importancia para la obtención del valor. Se trata de aspectos muy diferentes que dependen, en primer lugar, del tipo de inmueble del que estemos hablando.
Si se trata de una vivienda, se deben analizar aspectos como: la ubicación; las superficies (cubierta, descubierta y total); la iluminación natural, y las vistas que ofrece; la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada; los servicios con que cuenta; la antigüedad de la construcción; el valor de las expensas; la funcionalidad (distribución interna); la orientación y la oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares).

En caso de tratarse de una oficina: además de las variables anteriores, se analiza el tipo de edificio al que pertenece (hay distintas categorías predeterminadas, que se denominan clase A, B, C, Apto Profesional, etc.); las superficies de alfombra, los servicios con que cuenta la propiedad, la distribución y la cantidad de oferta competitiva (es decir, el conjunto de m2 vacantes que hay en el mercado, de productos similares a éste).

Si el inmueble es un local comercial, además de los ítems anteriores se debe analizar la cantidad de metros de frente con que cuenta (vidriera); la ubicación de la calle (en general la derecha según la mano del tránsito es más valorada por ser la que tiene mayor visibilidad por parte de los automovilistas, por ejemplo); los posibles destinos; los valores de renta posible; la superficie y cantidad de plantas, y las instalaciones.

Y finalmente, cuando se va a comercializar un edificio, los puntos a tener en cuenta son: la ubicación, el relevamiento de la oferta competitiva según características especificas del producto (tipológicas, metraje, etapa de construcción, servicios). Luego se confecciona una propuesta comercial detallando todos estos datos e incluyendo un análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas, tanto del mercado como del emprendimiento), y relación precio /producto.
Se organiza una lista de precios como sugerencia, indicando cuáles serán los servicios generales de comercialización, con sus plazos, honorarios y documentación necesaria a entregar por el desarrollista, y comentarios generales.

En base a estos parámetros, se determinarán distintos valores:
- El valor de tasación, que surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado, y del relevamiento del valor del inmueble históricamente.
- El valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción.
- El valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación.
- El valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores.

El valor que se le asigne a la propiedad debe ser adecuado, porque si fuese muy alto ésta no se vendería mientras que si fuese muy bajo, el propietario perdería dinero. El valor de publicación nos ubicará en un intervalo imaginario, en el cual competiremos contra mejores y peores productos.

Lo importante es brindar al cliente un servicio integral de óptima calidad, acompañándolo en todos los procesos vinculados a la operación que realiza.

Por Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario
www.interwin.com.ar

2010 será un año fuerte en embargos inmobiliarios

2010-04-06T07:14:00.000-07:00

La mayor parte de las adjudicaciones de activos inmobiliarios llevadas a cabo por parte de entidades financieras “está por venir”, ya que provendrán de litigios e impagos que comenzaron en los últimos dos años y que se resolverán durante 2010.

Esta es una de las previsiones realizadas por la consultora inmobiliaria y financiera Advantas, creada recientemente por Miguel Ruiz-Valdepeñas -ex director de la división inmobiliaria de Deloitte- y por Pelayo Goizueta -ex gerente del negocio inmobiliario GBS Finanzas y de Deloitte-.

Ambos expertos explicaron en una entrevista con Efe que los embargos de viviendas, solares, locales y demás activos inmobiliarios realizados hasta la fecha por la banca serán inferiores a los que previsiblemente acometerán durante este año, ya que los afectados han estado esperando hasta que la situación se ha hecho insostenible.

59.700 millones en embargos
Según el último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, el importe de los activos inmobiliarios embargados por la banca asciende a 59.700 millones de euros, y es el resultado de procesos judiciales de ejecución de deuda -adjudicaciones-, de liquidación de deuda -daciones en pago- o de compras.

De esta forma, las entidades financieras seguirán incorporando más activos inmobiliarios a sus carteras de los que podrán vender durante los próximos 3 o 4 años, por lo que su cartera irá en aumento, apuntaron los expertos de Advantas.

“Este patrimonio irá creciendo en los próximos años”, aseguraron, aunque dependerá de la situación económica, los tipos de interés y la tasa de empleo, por lo que la situación inmobiliaria podría tardar en volver a la normalidad “entre 5 y 10 años”.

Press.tucasa.com

MONOGRÀFIC HABITATGE

2010-03-25T03:14:00.001-07:00

Els consumidors, en matèria d'habitatge estem protegits per la Llei 24/1991 de 29 de novembre de l'habitatge i la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació. lŽarticle. 60 de la llei 24/1991, estableix que l'incompliment per part de l'empresari o professionals sobre garanties, publicitat, informació i oferta, i els requisits previs per a la venda d'un habitatge en projecte, construcció i dels ja acabats constitueixen, una infracció administrativa de la disciplina de mercats i defensa dels consumidors i usuaris, regulada per la Llei 1/1990 de 8 de gener de la Generalitat de Catalunya.
L'alt percentatge de problemes en la construcció ens demostra la indefensió en la que es troba el consumidor.
Per una banda l'incompliment de les promotores i per altra la falta d'informació del consumidor, i a més la falta de rigor en el control per part de l'administració competent. Hi ha dades importants que hem de tenir en compte, especialment a l'hora de comprar un habitatge nou:

- Nom i raó social de l'empresa promotora.

- Identificació del constructor, arquitecte i aparellador.

- Dades d'identificació de l'immoble, solar en el registre.

- Còpia de llicències urbanístiques per a la construcció.

- Pla general d'emplaçament de la vivenda.

- Descripció dels elements i serveis comuns de l'edifici.

- Pla real de la vivenda amb l'expressió de la superfície útil, garatges, trasters�..

- Memòria de qualitats que expressi de forma detallada les característiques dels materials que s'utilitzaran per a la construcció.

- En el cas que el consumidor vulgui fer modificacions a la vivenda s'ha d'exigir la redacció d'un pressupost escrit i detallat per a evitar sorpreses.

- S'ha d'especificar de forma clara el termini màxim de lliurament.

- Els contractes han d'estar redactats de forma clara i senzilla i , el consumidor no ha d'admetre clàusules abusives, les més comuns són:

- La promotora es reserva la facultat de modificar materials

- Clàusula per la qual la promotora imposa la facultat de triar al notari. Aquest dret pertany al consumidor.

- La obligació de subrogar-se al crèdit hipotecari.

Si l'habitatge que volem comprar és de segona mà , hem de vetllar perquè rebem tota la documentació següent:

- la cèdula d'habitabilitat.

- el plànol a escala 1/50 , la descripció dels materials de la construcció i la memòria de qualitats, com es fa en els habitatges nous.

- les garanties de l'habitatge.

- en el cas de que es tracti d'una propietat de divisió horitzontal s'haurà de demanar els Estatuts de la Comunitat de Propietaris i un certificat del secretari de la comunitat que acrediti que el propietari està al corrent de pagament de les quotes comunitàries. També és interessant informar-se de les condicions generals de l'edifici (característiques físiques , tècniques, incidents, reformes que s'hagin o estigui previst portar a cap)

- la llista de les companyies subministradores dels serveis contractats i els butlletins d'aigua, gas i electricitat corresponents.

A més, si l'habitatge el comprem a través d'un particular (no professional immobiliari) cal que tinguem en compte les següents recomanacions:

- Anar al Registre de la Propietat per comprovar qui té la titularitat de la finca i aquí també es pot informar si té càrregues pendents (hipoteques, servituds�) .

- Comprovar que el propietari actual està al corrent del pagament de l'Impost sobre Bens Immobles (I.B.I). Això ho podem saber sol·licitant-li l'últim rebut o bé adreçar-nos a l'Ajuntament corresponent.

- Comprovar també el funcionament i qualitat de les instal·lacions dels subministraments d'aigua, llum i gas, així com els possibles deutes que s'hagin pogut originar.

A conseqüència de tot aquesta exposició d'informació des de la UCC-Terres de Lleida recomanen als consumidors que mantinguin un assessorament durant i desprès del lliurament de les claus sobretot per que fa al lliurament de la documentació exigida al venedor.

Altres recomanacions que cal tenir especialment en compte són, que:

- Es sol·licitin informes detallats de la constructora, que tota la documentació i plànols es lliurin per escrit i de forma detallada.

- Guardi els anuncis publicitaris, aquests formaran part del contracte, doncs la publicitat és vinculant.

- Exigeixi que se li garanteixin mitjançant factura els lliuraments parcials de diners.

- No accepti les exigències de pagament de diner negre" per part de la promotora.

- Efectuï totes les reclamacions per escrit, és l'única forma de deixar constància.

- Exigeixi còpia dels contractes abans de firmar-los , i en cas de dubte demani assessorament.

- Exigeixi còpia de declaració d'obra nova abans de signar les escriptures.

- No signi les escriptures de compra abans dŽ haver verificat que la vivenda es lliuri en les degudes condicions, i una vegada subhastades totes les deficiències detectades. En cas de detectar deficiències desprès d'haver escripturat faci la reclamació per escrit a la promotora.

Un cop hem signat l'escriptura i podem dir que som propietaris de l'habitatge que hem comprat també cal saber que si ens trobem amb algun defecte ocult en el moment de la compra ja sigui en els acabats, les instal·lacions o l'estructura de la edificació, la LOE (Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación), diu que els agents que intervenen en la construcció de l'edifici són responsables:

- durant 1 any dels vicis o defectes d'acabat de les obres.

- durant 3 anys, dels vicis o defectes dels elements de construcció o de les instal·lacions que comporten l'incompliment dels requisits d'habitabilitat.

- durant 10 anys , dels danys materials dels vicis o defectes de cementació bigues, forjats, murs de càrrega i altres elements estructurals que afectin a la resistència mecànica i a l'estabilitat de l'edifici.

Si, malgrat tenir en compte totes aquestes consideracions, encara es produeixen incompliments o falta de documentació per part del/s responsable/s de la venta de l'immoble, cal que presentem una reclamació tenint en compte que en el cas de que el constructor i el promotor no siguin la mateixa persona, les reclamacions s'han de dirigir sempre cap al promotor en tot cas ja serà aquest qui li demani responsabilitats al constructor o a altres persones que hagin intervingut en la construcció.

Alhora de reclamar, el que caldria fer és enviar un burofax al promotor/constructor amb una llista de tots els desperfectes, donant-los-hi un termini d'uns 10 o 20 dies per rebre una resposta. En el cas que passi aquest període i no haguem obtingut resposta es pot presentar una sol·licitud de mediació i/o arbitratge a la Junta Arbitral de Consum més propera al vostre domicili mitjançant la tramitació de la reclamació en l'organisme competent de la Generalitat o municipal en consum o a través d'una associació de consumidors on també us informaran del procediment a seguir en cada cas.

Si la mediació o arbitratge no són acceptats pel reclamat haurem de presentar la reclamació davant del jutge.

Finalment, la llei 3/1993 de 5 de març de l'Estatut del Consumidor; protegeix, entre altres, el dret a la salut, a la seguretat als interessos econòmics i també protegeix a l'usuari contra els abusos contractuals.

La herramienta para salir de la crisis.

2010-03-13T00:40:00.001-08:00

El cambio de ciclo en el mercado inmobiliario ha sido el desencadenante para que un pequeño grupo de empresarios nos reunamos con la voluntad de modificar y adaptar nuestras empresas a un nuevo mercado.

¿Qué es TOT Torre ?
Es un acuerdo de cooperación de un grupo de empresas para compartir nuestros servicios y facilitar la compraventa de viviendas.

Las propiedades de TOT Torre se gestionan a través de un programa informático y de forma simultánea por todas las empresas de la agrupación que permite en una sola aplicación la administración y comunicación de una red de oficinas así como la publicación de la cartera general de inmuebles de la red en los mejores portales inmobiliarios.

El funcionamiento de nuestro servicio se basa en colaborar con propiedades en exclusiva compartida y de este modo gestionar los inmuebles de manera conjunta bajo un código ético y con unos procedimientos de trabajo adaptados a las condiciones que regula el ejercicio de la intermediación inmobiliaria.
El cliente que contrata los servicios con alguna de las empresas de TOT Torre tendrá a su disposición una cartera con un gran número propiedades en exclusiva, que sólo comercializa el grupo Tot-Torre, una lista de compradores que se multiplica por el número de empresas adheridas.

Ventajas para el vendedor
Cuando encarga sus servicios a un asesor de TOT Torre tiene a su disposición un gran número de profesionales que promocionarán su vivienda entre sus clientes compradores extendiéndose toda la red de contactos.
Además le ofrece:
- Estudios de mercado precisos gracias a los históricos y testigos de viviendas del grupo.
- Tratamiento personalizado de la propiedad.
- Control y seguridad en las visitas a su propiedad.
- Inserción de su inmueble en la WEB y Gestión simultanea por todas las agencias.
- Asesoramiento y gestión de contratos hasta escrituración.

Ventajas para el comprador
Se amplia el abanico de producto con una detallada y rigurosa información de cada inmueble de forma rápida y sencilla.
Además tendrá:
- Transparencia y seguridad: Una rigurosa información de la propiedad y una documentación jurídica para su seguridad.
- Mismos precios y condiciones: Todas las propiedades de la bolsa común mantienen los mismos precios y condiciones.
- Más oportunidades: Más producto en una sola visita a una oficina del grupo.
- Control de la propiedad: Todas las propiedades se gestionan en exclusiva. El propietario de la vivienda delega toda la gestión de la venta en la oficina captadora, fijando un único precio y condiciones de venta.

CONVERTIR UNA VIVIENDA EN DOMÓTICA CUESTA ENTRE 1.500 Y 3.000 EUROS Y SE AMORTIZA EN 4 AÑOS

2010-03-11T01:50:00.000-08:00

11/03/2010

Convertir una casa normal en un hogar domótico, es decir, dotado con las tecnologías más avanzadas en materia de control energético, seguridad y comunicaciones, cuesta entre 1.500 y 3.000 euros, lo que equivale a entre el 1,5 y el 2 por ciento del coste de las instalaciones de una vivienda, una cantidad que se amortiza en cuatro años gracias al ahorro energético que permiten estos equipamientos.

Así lo aseguró ayer el presidente de Asimelec, Martín Pérez, al alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, y al secretario de Estado de Telecomunicaciones y para la Sociedad de la Información, Francisco Ros, durante la visita al demostrador de hogar digital instalado en el distrito de Tetuán.

Y es que con las instalaciones que incluye una casa totalmente domótica se puede llegar a ahorrar un 25 por ciento de energía como mínimo, cantidad que puede llegar al 50 por ciento si se suman sistemas de energía geotérmica y solar a la vivienda.

VISITA A LA VIVIENDA

En total, ASIMELEC ha invertido 1,1 millones de euros a través de préstamos del Plan Avanza del Ministerio de Industria en la recreación de una vivienda domótica. Así, el primer encuentro de los ciudadanos con la vivienda es el videoportero, que conecta con un canal de la televisión para poder ver quién llama, así como con el móvil o Internet para contestar la puerta.

Nada más entrar empiezan las aplicaciones de la casa. Así, un simple comando de voz puede encender o apagar las luces, la calefacción o subir las persianas, algo que también se puede hacer por teléfono. Además, mediante unas pantallas recibimos información sobre el consumo energético de la vivienda y la comparativa con el ahorro experimentado a nivel nacional.

Y es que todo el hogar está equipado con fibra óptica, que permite recibir señal de televisión en alta definición (e incluso en 3D en el futuro), banda ancha de Internet y el resto de redes IP en que se integran los diferentes sistemas, que ni siquiera deben ser del mismo fabricante para poder integrarse.

Asimismo, esta tecnología permite instalar modernos sistemas de seguridad como detectores de movimiento, alarmas antiincendios o de hurto, e incluso sistemas de pánico para que los mayores puedan encender la luz o avisar a emergencias con un comando de voz. La cocina cuenta también con un sistema que detecta humo, fugas de gas o pérdidas de agua, que es incluso capaz de detener en el momento.

En cuanto a la iluminación, el sistema puede memorizar diferentes modos para utilizar en diferentes circunstancias (por ejemplo, para ver una película tocar un botón basta para bajar las persianas, reducir las luces y desplegar una pantalla de proyecciones).

BANCOS Y CAJAS TRIPLICAN SUS INMUEBLES EN CARTERA EN UN AÑO, HASTA 25.400 MILLONES, SEGÚN BARCLAYS

2010-03-11T01:48:00.003-08:00

BANCOS Y CAJAS TRIPLICAN SUS INMUEBLES EN CARTERA EN UN AÑO, HASTA 25.400 MILLONES, SEGÚN BARCLAYS (11/03/2010)

Los bancos y las cajas de ahorros en España han triplicado los inmuebles que tienen en cartera en el último año, hasta contar en la actualidad con activos del sector del ladrillo por importe de 25.400 millones de euros, y experimentan una creciente presión por los concursos de acreedores de los promotores.

¿Por qué no se venden las viviendas?

2010-03-05T22:32:00.000-08:00

No todo es culpa de la crisis y del parón del mercado. Si quiere desprenderse de su casa de forma rápida y con las mejores condiciones, sepa que hay una serie de errores que se repiten una y otra vez y que acaban arruinando la venta. Una oportunidad perdida ahora que el fin de las deducciones fiscales y el descenso de los precios parecen animar de nuevo las ventas, según los expertos.

El error principal es el precio. "Conviene ser realista y poner un precio que permita la venta en el menor tiempo posible. Cuanto más tiempo tarde en venderse, menos valor tendrá su vivienda

Antonio Machado:todo necio ,confundir valor con precio..

Cuánto vale mi vivienda

En este caso es conveniente dejarse asesorar por una agencia inmobiliaria que valore el piso.

(Hay valoraciones on-line por unos 20 euros u oficial alrededor de 200 y una validad de 6 meses)

Rechazar ofertas

Es un error rechazar la primera oferta.

Tranquilidad a la hora de enseñar la casa y resaltar todos los aspectos positivos, pero sin exagerarlos.

El tiempo es dinero, y para no perderlo conviene saber distinguir a un curioso que simplemente quiere hacerse una idea de los precios del mercado de un auténtico comprador.

Recordar que actualmente ningú banco dá más del 80% de la vivienda,a lo que hay que aádir el 10€ de gastos adicionales. (ello consellava a que el futuro comprador tend´ra que tener al menos ahorrado el 30 € del importe total)

Tampoco se debe firmar un contrato de arras ni recoger la señal sin saber si el comprador va a conseguir financiación o va a pagar en efectivo, ya que la reserva del piso supone esperar unos dos meses hasta la cita en el notario. Y no se debe retirar el cartel de "se vende" o no admitir más visitas por el simple hecho de que el comprador haya dado su palabra, sin compromiso contractual.

Profesionales

Los propietarios que no quieren complicarse pueden dejar la venta en manos de profesionales inmobiliarios que se encargan de gestionar de forma rápida y eficaz la operación, con un plan de marketing, estudios de mercado y todas las garantías legales.

Las agencias inmobiliarias sólo cobran si se efectúa la venta. Lo habitual es entre un 3% y un 5% del precio del piso. Preguntar a amigos y conocidos casi nunca falla, y mucho mejor si la agencia comparte la venta de la casa con otras. "No firme exclusivas, nadie le garantiza la venta".

El precio que publica el propietario y el de la inmobiliaria deben ser idénticos, porque provocaría desconfianza en el comprador, y un comprador desconfiado no compra.

No todos los medios son adecuados para todos los inmuebles y no todos los anuncios deben ser realizados en castellano. Además, si se encarga de la venta usted mismo y lo publica en Internet, debe tener en cuenta que un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. Uno con vídeo casero, un 64,4% más y, con vídeo profesional, un 423,5% más. Y un anuncio con visita virtual se visualiza un 220,9% más. "Los recursos gráficos son vitales para que los anuncios tengan visibilidad", señalan en el portal Idealista.com.

El último ingrediente de la receta para vender una vivienda: tener paciencia.

EL EURÍBOR VOLVERÁ A CAER EN ENERO TRAS EL REPUNTE DE DICIEMBRE 26/01/2010

2010-01-26T02:04:00.001-08:00

EL EURÍBOR VOLVERÁ A CAER EN ENERO TRAS EL REPUNTE DE DICIEMBRE 26/01/2010

El euríbor cerrará previsiblemente el mes de enero en torno al 1,235 por ciento, por debajo de la tasa alcanzada en diciembre (1,242 por ciento) y ligeramente por encima del mínimo histórico con el que concluyó noviembre (1,231 por ciento), según los datos de mercado y la opinión de la mayoría de los analistas consultados por EFE.

De las 15 sesiones transcurridas en enero, la cotización diaria del euríbor a 12 meses sólo ha subido en una jornada, pasando del 1,251 por ciento en el que comenzó el mes al 1,222 por ciento de ayer.

Hace un año, en enero de 2009, el indicador, el más utilizado para el cálculo de las cuotas de las hipotecas en España, era casi el doble (2,622 por ciento) de su valor actual, lo que repercutirá muy favorablemente en las cuotas de las hipotecas suscritas hace un año que se revisen en febrero de este año, a las que se aplica la cuota del mes inmediatamente anterior.

Para una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años la rebaja será de aproximadamente 1.200 euros anuales.

Cuando faltan cinco jornadas para que termine el mes de enero, el indicador igualó ayer su mínimo histórico diario en el 1,222 por ciento, que ya alcanzara el pasado 16 de noviembre.

Ese mes marcó su mínimo histórico mensual de todos los tiempos en el 1,231 por ciento, tras catorce meses consecutivos de descensos y nueve mínimos históricos seguidos: 1,909 por ciento en marzo, 1,771 por ciento en abril, 1,644 por ciento en mayo, 1,610 por ciento en junio, 1,412 por ciento en julio, 1,334 por ciento en agosto, 1,261 por ciento en septiembre, 1,243 por ciento en octubre y 1,231 por ciento en noviembre.

En diciembre rompió la racha de mínimos mensuales y subió ligeramente hasta el 1,242 por ciento, y desde entonces se ha movido a la baja perdiendo cada semana una centésima.

Hasta mediados de diciembre los expertos daban por hecho que el indicador se mantendría en los actuales niveles durante el presente ejercicio, una vez confirmada la intención del Banco Central Europeo (BCE) de favorecer la liquidez ante las escasas probabilidades de un repunte de la inflación.

No obstante, aunque el presidente de la institución, Jean-Claude Trichet, reiteró a comienzos de diciembre ese compromiso, también advirtió de su intención de dar los primeros pasos para la retirada de liquidez ilimitada y muy barata que ha prestado a los bancos para hacer frente a la crisis financiera y económica.

De este modo, los analistas prevén que si bien los tipos de interés en la zona del euro -actualmente en el 1 por ciento- permanecerán inalterados hasta la segunda mitad del año, los mercados monetarios se anticiparán a las subidas oficiales, que en cualquier caso se producirán antes en Estados Unidos que en Europa.

Aunque los analistas señalan que los mínimos de noviembre han sido "los últimos" y la evolución del indicador será bastante plana a lo largo del año, cabe prever que se situará a mediados de 2010 en torno al 1,30 por ciento, para concluir el ejercicio cerca del 1,5 por ciento.

La media de diciembre supuso la mayor caída interanual en la cotización del indicador desde que el BCE tomara el mando de la política económica europea en 1999.

Desde octubre de 2008 y hasta noviembre del año pasado la media mensual del euríbor descendió de forma ininterrumpida gracias a la política de recorte de tipos seguida por el BCE para reactivar la economía y relajar el mercado interbancario, donde se calcula el indicador hipotecario.

El banco europeo ha recortado el precio del dinero en siete ocasiones, hasta totalizar 3,25 puntos porcentuales, con lo que la tasa ha pasado del 4,25 por ciento de comienzos de octubre al 1 por ciento actual.

LA CAIXA LANZA LA HIPOTECA ROMPESUELO

2010-01-12T11:25:00.000-08:00

Tras unos años en que la gran mayoría de hipotecas ha sido de interés variable, la entidad presidida por Isidre Fainé ha decidido lanzar esta oferta de tipo fijo temporal en un contexto de tipos bajos. La apuesta comercial de La Caixa parte del convencimiento de que los tipos de interés se van a mantener bajos en ese periodo de tiempo. Aquellos clientes que teman o que no puedan asumir un alza de tipos de interés a corto plazo pueden convenirles este producto, poco habitual hasta el momento.

Denominada Hipoteca Rompesuelo, ofrece un tipo de interés fijo nominal del 2,84 por ciento, 2,48 por ciento TAE, los tres primeros años de vida del préstamo, si se toma como modelo una subrogación de hipoteca a un plazo de 25 años y 100.000 euros de capital, con una comisión de apertura de 0,75 por ciento, un tipo de interés fijo del 2,84 por ciento los tres primeros años, y variable de Euribor más un punto a partir del cuarto año, sujeto al cumplimiento de varios requisitos.

La Caixa concreta que a partir del cuarto año se puede conseguir un tipo de interés del euríbor más un diferencial a partir de 0,5 puntos, dependiendo de la vinculación y el perfil del cliente, que deberá cumplir unos requisitos de ingresos mínimos para acceder a esta hipoteca.Asimismo, la hipoteca a subrogar debe ser un préstamo hipotecario de primera vivienda a interés variable con amortización constante con canon francés y constituido antes de finales del 2005.

El euríbor subió en diciembre al 1,242 por ciento, tras 14 meses de descensos, pero a pesar de ese repunte, actualmente se encuentra en niveles históricamente bajos. En diciembre del 2008, se encontraba en el 3,45 por ciento y las previsiones de los expertos hablan de una tendencia al alza. El Servicio de Estudios de La Caixa estima que a finales del 2010 se podría situar en el 1,60 por ciento

LA MOROSIDAD HIPOTECARIA DE LAS FAMILIAS SE DUPLICÓ EN SEPTIEMBRE CON RESPECTO AL AÑO ANTERIOR

2010-01-12T11:21:00.000-08:00

Los datos de la Asociación Hipotecaria Española, AHE, señalan que entre los créditos destinados a financiar actividades inmobiliarias, la morosidad se elevó al 8,66 por ciento, frente al 8,07 por ciento del trimestre anterior y al 4,52 por ciento de un año antes.

También los créditos destinados a la rehabilitación de viviendas experimentaron un alza de la morosidad, ya que subió al 3,34 por ciento desde el 2,23 por ciento de un año antes.

Los créditos para financiar a la construcción también registraron un fuerte repunte de la morosidad, ya que en septiembre de 2009 alcanzó una tasa del 8,17 por ciento, casi cinco puntos porcentuales más de lo registrado en el mismo periodo de 2008, cuando fue del 3,48 por ciento.

La AHE publicó ayer los datos actualizados hasta octubre del conjunto de créditos dudosos al sector privado residente, que se situó en el 5,02 por ciento frente al 4,91 por ciento de septiembre.

Por entidades financieras, los establecimientos financieros de créditos,EFC y las cajas de ahorros registraron en octubre los porcentajes más altos de créditos dudosos, con el 9,79 por ciento y el 5,26por ciento, respectivamente.

En el caso de los bancos, este porcentaje alcanzó el 4,60por ciento, frente al 4,44 por ciento de septiembre.

http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=10970

EL PRECIO DE LA VIVIENDA SE REDUCE UN 6,6 POR CIENTO EN DICIEMBRE

2010-01-12T11:19:00.000-08:00

El precio de la vivienda libre se abarató el 6,6 por ciento el pasado diciembre con respecto al mismo mes de 2008, en tanto que acumula un descenso del 14,8 por ciento desde diciembre de 2007, momento en el que alcanzó su máximo valor, según Tinsa.

La bajada de diciembre fue igual a la que se registró el mes anterior, con lo que se estancó la moderación de los descensos que venía observándose desde mediados de año, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) de la sociedad de tasación Tinsa.

Dicho estancamiento podría ser momentáneo, ya que se explica en el hecho de que diciembre es un mes menos activo desde el punto de vista de transacciones inmobiliarias.

No obstante, Tinsa considera que el "moderado descenso de diciembre mantiene la incertidumbre sobre cuál será el comportamiento de los precios en 2010".

El recorte sigue siendo más acusado en la zona de la costa mediterránea, con una bajada del 7,6 por ciento en diciembre.

En las capitales y grandes ciudades el abaratamiento fue idéntico a la media general, el 6,6 por ciento, mientras que en las áreas metropolitanas la caída fue del 7,3 por cientoy en el resto de municipios, del 6,8 por ciento.

En las islas Baleares y Canarias fue donde menos se abarató la vivienda, al registrar una caída en diciembre del 3,8 por ciento.

Respecto a los descensos acumulados desde los máximos marcados a finales de 2007, la caída más significativa fue la de la costa mediterránea (20,8 por ciento), seguida de las áreas metropolitanas (16,7 por ciento), capitales y grandes ciudades (14,8 por ciento), Baleares y Canarias (13,3 por ciento) y resto de municipios (12,9 por ciento).http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=10978

La cooperación profesional a través de redes de colaboración inmobiliaria como herramienta para salir de la crisis.

2010-01-12T09:52:00.000-08:00

El camino hasta su casa será sencillo con TOT TORRE,

soluciones inmobiliarias.

El cambio de ciclo en el mercado inmobiliario ha sido el desencadenante para que un pequeño grupo de empresarios del Baix Gaià nos reunamos con la voluntad de modificar y adaptar nuestras empresas a un nuevo mercado.

¿Qué es Tot Torre?

Es un acuerdo de cooperación de un grupo de empresas inmobiliarias de la zona (Baix Gaià) para compartir nuestros servicios y facilitar la compraventa de viviendas.

El funcionamiento de nuestro servicio se basa en colaborar con propiedades y de este modo gestionar los inmuebles de manera conjunta bajo un código ético y con unos procedimientos de trabajo adaptados a las condiciones que regula el ejercicio de la intermediación inmobiliaria.

Ventajas para el vendedor

Cuando encarga sus servicios a un asesor de Tot Torre tiene a su disposición un gran número de profesionales que promocionarán su vivienda entre sus clientes compradores extendiéndose toda la red de contactos.

Además le ofrece:

- Estudios de mercado precisos gracias a los históricos y testigos de viviendas del grupo.

- Tratamiento personalizado de la propiedad.

- Control y seguridad en las visitas a su propiedad.

- Inserción de su inmueble en la WEB y Gestión simultanea por todas las agencias.

- Asesoramiento y gestión de contratos hasta escrituración.

Ventajas para el comprador

Se amplia el abanico de producto con una detallada y rigurosa información de cada inmueble de forma rápida y sencilla.

Además tendrá:

- Transparencia y seguridad: Una rigurosa información de la propiedad y una documentación jurídica para su seguridad.

- Mismos precios y condiciones: Todas las propiedades de la bolsa común mantienen los mismos precios y condiciones.

- Más oportunidades: Más producto en una sola visita a una oficina del grupo.

- Control de la propiedad: Todas las propiedades se gestionan en exclusiva. El propietario de la vivienda delega toda la gestión de la venta en la oficina captadora, fijando un único precio y condiciones de venta.

Si eres una agencia inmobiliaria, únete a nosotros.

La unión nos hará más fuertes.