Como verder su casa

El precio de la vivienda ha bajado un 23% respecto a las cotas que alcanzó en diciembre de 2007, durante el mayor pico de la burbuja inmobiliaria. Desde esa fecha, el mercado se ha congelado y pocos son los que se atreven a formalizar una operación ante la incertidumbre que genera no saber si la corrección ha tocado fondo. En este contexto, ¿qué se puede hacer cuando hay prisa por vender? Los profesionales aseguran que la flexibilidad a la hora de negociar el precio, anunciarse en los portales adecuados, darle una mano de pintura o contratar a los servicios de un profesional pueden ser determinantes.

“Vender un piso en época de crisis es difícil, pero no imposible”, anima Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, quien reconoce la dificultad añadida que supone el hecho de que los bancos hayan endurecido la concesión de créditos.
Para Alemany, el primer paso consiste en anunciar la propiedad en un portal inmobiliario, la primera fuente a la que acuden los eventuales compradores. En ese sentido, destaca que “una imagen vale más que mil palabras”, por lo que “es esencial que se complemente el anuncio con buenas fotografías, cuidando los detalles”.
“Las posibilidades de generar contactos de un anuncio con fotos frente a uno que carece de ellas son enormes”, asegura el director general de pisos.com, quien explica que es necesario “cuidar el encuadre, quitar los muebles viejos, así como todos aquellos objetos y productos que entorpecen la visión general de las habitaciones”.
En Internet existen gran cantidad de manuales sencillos para hacer fotos que saquen el mejor partido de la casa.
El segundo paso consiste en fijar un precio competitivo para superar las resistencias de los compradores que estén dudosos, dado que ahora mismo es difícil saber si se está comprando un chollo o si éste se convertirá en un fiasco en caso de que las casas sigan perdiendo valor.
Los expertos coinciden en que es necesario adaptarse a la situación de mercado y al barrio en que se encuentre la propiedad en cuestión.
“En ocasiones, los vendedores se obcecan con un determinado precio. No asumen que ya no es posible extraer los mismos beneficios de antes. Esta negativa retrasa el cierre de la operación. En función de la urgencia que tenga el vendedor, se podrá aceptar o no cierto margen de pérdida, aunque vender por debajo del valor de tasación es complicado”, explica Alemany.
En caso de que se busque cerrar la venta con celeridad, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, aconseja fijar un precio que sea entre un 10% y un 20% más barato que sus competidores en la misma zona. “Porque lo importante no es cuánto estás pidiendo por tu casa, sino lo que está pidiendo el vecino”, dice.
Duque también cree que contratar los servicios de un profesional inmobiliario que aconseje y dirija el proceso puede ser de ayuda, pues ellos son los que tienen el pulso del mercado y conocen los precios finales de venta, frente a los precios ofertados, disponibles a la vista de todo el mundo en los anuncios.
Asimismo, la práctica habitual de exigir un precio superior, dado que ya se descuenta que será necesario hacer una rebaja durante la negociación es una mala idea, según las personas entrevistadas. Como Manuel Marrón, consejero delegado de la inmobiliaria de lujo Gilmar, quien cree que “es conveniente ofrecer la vivienda en precio de mercado desde el primer momento”.
“No es bueno tener una idea fija sobre el precio”, explica por su parte Duque, quien cree es preferible llegar a la negociación con un precio orientativo y la mente abierta, pues de lo que se trata es de encontrar un comprador interesado en la vivienda y con la suficiente solvencia como para que el banco le conceda un crédito.
Llegados al momento de las visitas, rige un principio similar al de “una imagen vale mil palabras” aplicable a las fotografías. Éste es que “no hay una segunda oportunidad para causar una primera buena impresión”, según Duque.
Muchas personas son incapaces de ver las virtudes potenciales de un piso, así que es mejor facilitarles la tarea. Limpieza, orden, potenciar la luminosidad y el color, cuidar los malos olores e incluso dar una mano de pintura pueden hacer que el cliente salga enamorado u horrorizado de la visita.
Además de para contribuir a encontrar el precio adecuado, el asesoramiento profesional de una agencia puede acelerar la venta y de contribuir con el papeleo posterior.
En ese sentido, es bueno que la inmobiliaria tenga una buena cartera de clientes, como recuerda Manuel Marrón, consejero delegado de la inmobiliaria de lujo Gilmar, quien también destaca la importancia de dar con una empresa especializada en el tipo de inmueble que se desea vender.
Duque, por su parte, aconseja buscar un profesional que inspire confianza o del que se tengan referencias. Asimismo, cree que no es conveniente firmar una relación exclusiva “sin más”.
Por último, dada la sequía del mercado nacional, una solución puede encontrarse fuera de nuestras fronteras, especialmente cuando se trata de una propiedad de uso vacacional en zonas de costa.
En Gilmar, por ejemplo, buscan nuevas oportunidades de negocio en el extranjero, donde han firmado acuerdos de colaboración con el fondo árabe UAE Worldwide, el holding chino Blue Rain y con el jeque Sulaiman Al Fahim, presidente de la Unión Árabe para el Desarrollo de Propiedades Inmobiliarias y representante de Royal Group of Companys.

Nuevas ideas para cómo comprar un piso sin ir al banco

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”
(ventadepisos.com)

Informació per comprar un habitatge

La compra d’un habitatge és una de les despeses més importants que realitzem
al llarg de la nostra vida, per la qual cosa cal que estiguem ben informats abans
de signar cap document.
Abans de la compra:
1. Delimiteu la zona on voleu viure i aneu a l’Ajuntament per informar-vos sobre la
qualificació i el desenvolupament urbanístic previst a la zona per evitar sorpreses
posteriors.
2. Realitzeu un càlcul aproximat dels diners de què disposeu (és aconsellable que
si demaneu un préstec hipotecari, la quota mensual a pagar no excedeixi del 30%-
35% dels vostres ingressos familiars).
3. Informeu-vos bé de les característiques de l’habitatge: superfície i distribució,
materials i acabats, funcionament de les instal•lacions, estat de l’edifici, comunicacions,condicions ambientals (sorolls, orientació...), l’accessibilitat...
4. Si és un habitatge nou, sol•liciteu la memòria de qualitats i informeu-vos bé de
la superfície útil de l’habitatge.
5. Si la Comunitat de Propietaris està constituïda, recordeu sol•licitar una còpia
dels estatuts.
6. Si és un immoble de segona mà, heu de:
• Sol•licitar una nota simple al Registre de la Propietat per verificar qui és el propietari real de l’immoble i si té càrregues pendents o no ( hipoteca, embargament, servituds,...).
• Demanar al venedor l’últim rebut de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) per verificar que està al corrent de pagament.
• Demanar al president de la Comunitat un certificat conforme el venedor està al
corrent dels pagaments de les quotes.
• Informar-vos de si l'edifici té algun tipus de vici estructural o si la Comunitat de Propietaris preveu realitzar alguna obra important (restauració de façana, teulada, baixants, etc.).
• Comprovar que l’habitatge estigui realment desocupat (que no estigui llogat o
ocupat).
7. Recordeu que la publicitat vincula l’anunciant i que per tant podeu exigir-li totes les dades que hi consten.

En el moment de la compra:

Contracte previ a la compra
Habitualment, si arribeu a un acord amb el venedor, heu de signar un contracte privat
en què doneu a compte una part de la totalitat del preu. En aquest contracte cal especificar:
• Les dades del comprador i del venedor.
• La descripció detallada de l’habitatge.
• El preu total (amb els impostos aplicables) i la forma de pagament.
• Pel que fa als habitatges nous, la data de lliurament de manera clara.
• Les penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d’incompliments del contracte.
• La submissió a una Junta Arbitral de Consum per resoldre possibles conflictes, en
cas que hagi estat pactada, cosa que és recomanable.

Documentació pel comprador
a.Habitatges nous: els venedors, en el moment de signar el contracte o en tot cas
abans de lliurar-vos l’habitatge, us han de lliurar la següent documentació:
• La cèdula d’habitabilitat.
• L’Estatut de la Comunitat de Propietaris, si n’hi ha.
• El plànol de l’habitatge a escala 1/50 amb el traçat de les xarxes dels serveis bàsics (aigua, llum, climatització...) i dels de seguretat.
• La descripció dels materials emprats en la construcció, en especial els aïllaments
tèrmics i acústics.
• La llista de tècnics, constructors i altres professionals vinculats a la construcció.
• La llista de les companyies subministradores de serveis junt amb el seu domicili
per fer la contractació i els butlletins corresponents per dur-la a terme.
• Les garanties de l’habitatge i dels elements que conté.
• La documentació relativa a la hipoteca, si n’hi ha.
b.Habitatges de segona mà: si el compreu a través de professionals que intervenen
en transmissions d’habitatge, aquests professionals han de vetllar perquè es posi a
la vostra disposició la documentació següent:
• La cèdula d’habitabilitat.
• L’Estatut de la Comunitat de Propietaris si n’hi ha.
• El plànol de l’habitatge a escala 1/50 amb el traçat de les xarxes dels serveis bàsics(aigua, llum, climatització...).
• La llista de les companyies subministradores de serveis junt amb el seu domicili
per fer la contractació i els butlletins corresponents per dur-la a terme.
• Les garanties de l’habitatge i dels elements que conté.
• La documentació relativa a la hipoteca, si n’hi ha.

Escriptura pública
Perquè el contracte privat tingui validesa davant de tercers s’ha de fer l’escriptura
pública al notari o la notària i posteriorment s’ha d’inscriure l’immoble al Registre de
la Propietat, tràmits que com a comprador us comportaran unes despeses que heu
de preveure.
Despeses de compra
Recordeu que el venedor mai no us pot obligar que subrogueu el seu préstec hipotecari
ni que en pagueu les despeses de cancel•lació.
En cas de compra d’un habitatge sobre plànol, si n’anticipeu alguna quantitat, el
promotor us l’ha de garantir per qualssevol de les formes admeses (aval...).
És abusiu obligar a la persona consumidora a assumir el pagament de les taxes o
impostos que corresponguin al venedor/a, així com la plusvàlua o l’Impost sobre
l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana.
Són abusives les clàusules o pràctiques que imposin a l’adquirent d’un habitatge
l’assumpció de les despeses que comporta la connexió amb els subministraments
dels serveis generals de la mateixa -gas, aigua, electricitat- quan aquella hagi
d’entregar-se en condicions d’habitabilitat.
La compra de l’habitatge comporta per al comprador una sèrie de despeses afegides
al preu de l’immoble que són les següents:
• Preu de compra de l’habitatge.
• Impostos:
• Habitatges nous: l’IVA (7% del preu de l’habitatge, excepte pels habitatges de
protecció oficial que és del 4%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (1 %).
• Habitatges de segona mà: l’Impost de Transmissions Patrimonials (actualment
a Catalunya és el 7%).

• Honoraris del Notari o la Notària per fer l’escriptura pública de compravenda de
l’habitatge.
• Despeses d’inscripció de l’immoble al Registre de la Propietat i les despeses
d’aquesta gestió, si l’encomaneu a un tercer.
• Si sol•liciteu un préstec hipotecari, sapigueu que hi ha una despesa d’obertura del
préstec.
• Despeses d’alta i/o canvi de nom del titular dels serveis bàsics (aigua, llum, gas...).
• L’assegurança de l’habitatge, com a mínim dels riscos que es derivin de causes
fortuïtes, força major i danys a tercers.
Després de la compra:
Quan compreu un habitatge de nova construcció recordeu que el promotor i,
subsidiàriament els altres agents que intervenen en la construcció de l’edifici, han
de respondre de:
• Els danys causats per vicis o defectes d’acabament de les obres durant un any
a partir de la data en què el constructor fa entrega de l’obra acabada al promotor.
• Els danys causats per vicis o defectes dels elements de construcció o de les
instal•lacions que comporten l’incompliment dels requisits d’habitabilitat durant
tres anys.
• Els danys causats per vicis o defectes en la cimentació, els suports, les bigues,
els forjats, els murs de càrrega, els elements estructurals referents a la resistència
mecànica i a l’estabilitat de l’edifici durant deu anys.
Reclamacions
En cas d’incompliments podeu reclamar en primer lloc a l’establiment venedor de
l’habitatge nou, o en cas d’habitatge de segona mà al professional que intervingui
en la transmissió de l’habitatge. Si no es resol el conflicte podeu adreçar-vos a
l’Oficina Municipal o Comarcal d’Informació al Consumidor més propera al vostre
domicili, o a un Associació de Consumidors on us informaran del procediment més
eficaç a seguir en cada cas per resoldre el conflicte.

Folleto HABITATGE 7/11/07

La cèdula d'habitabilitat

La cèdula d'habitabilitat

1. Què és?
La cèdula d'habitabilitat és un document administratiu que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residència de les persones i té les condicions tècniques d'habitabilitat, segons la normativa vigent.
Els locals, estudis, etc., no poden disposar de cèdula d'habitabilitat ja que no tenen la consideració d'habitatge.
2. Qui pot sol•licitar la cèdula?
La pot sol•licitar el propietari de l'habitatge, l'administrador o un representant autoritzat.
3. Per a què serveix?
La cèdula d'habitabilitat és necessària per:
Transmetre un habitatge en venda, lloguer o cessió d'ús, en primera transmissió o en posteriors.
Donar-se d'alta dels serveis d'aigua, electricitat, gas, telecomunicacions i altres serveis.
4. Quina és la vigència de la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat té una vigència de 15 anys. Transcorregut aquest termini és obligat sol•licitar-ne una de nova.
5. Quines dades consten a la cèdula d'habitabilitat?
Les dades que consten a la cèdula són :
L'adreça de l'habitatge
La superfície útil
Les estances i els espais que el componen en el moment de la seva emissió
El seu llindar màxim d'ocupació.
A la cèdula no apareix el nom del propietari, ja que la seva validesa permet diferents canvis d'ocupants
6. Com es sol•licita la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat s'ha de sol•licitar mitjançant:
Habitatges nous: l'imprès de sol•licitud normalitzat .
Aquest imprès es pot trobar al web del departament o bé a les dependències de la Secretaria d'Habitatge o a les Oficines locals d'habitatge
Habitatges usats (de segona ocupació o posteriors): cal que un tècnic (arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador) us faciliti la sol•licitud i s'encarregui de certificar l'habitabilitat de l'habitatge per mitjà d'un certificat d'habitabilitat, visat pel col•legi professional corresponent.

http://www.cat365.net/Inici/Ciutadans/Habitatge/CedulaHabitabilitat/III2_SI_MostrarInformacio.htm?ruta=%2FChannels%2FAutors%2FInici%2FCiutadans%2FHabitatge%2FCedulaHabitabilitat%2FPTO031Cedula&I=1

Corredor: “El reglamento de la Ley del Suelo combatirá la especulación”

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo dará “mayor transparencia, rigor y seguridad jurídica” al mercado del suelo combatiendo en la medida de lo posible las “eventuales prácticas especulativas“.

La ministra ha realizado esta afirmación en el Congreso de los Diputados, durante el Pleno de control al Gobierno y en respuesta a la portavoz socialista de Vivienda, Ana Fuentes Pacheco. Ha destacado que la mayor transparencia en el mercado y lucha contra las prácticas especulativas, se van a alcanzar “mediante el desarrollo del nuevo régimen de valoraciones que dejó establecido la Ley, y que el Reglamento concreta y detalla en sus aspectos técnicos”. “También mejora –ha explicado Corredor- el funcionamiento del mercado de suelo gracias a la inclusión de medidas que refuerzan la constancia y el reflejo en el Registro de la Propiedad de la actividad urbanística”.

Beatriz Corredor ha detallado las principales aportaciones del Anteproyecto de Reglamento. En primer lugar, ha destacado que la norma aportará al mercado del suelo mayor transparencia, ya que “proporciona un elenco claro y detallado de las técnicas y métodos de valoración que serán de aplicación a este marcado”. Asimismo, el Reglamento aporta mayor rigor, puesto que “se diversifican los métodos empleados en la valoración del suelo, de modo que se obtiene el valor más justo para cada inmueble”.

En última instancia, la ministra ha señalado que el texto aporta más seguridad jurídica, que se alcanza, no sólo por facilitar mayor transparencia, sino porque, además, permite aplicar métodos y normas de valoración más precisos. Sobre este punto, la ministra ha expuesto que “todos conocemos que el mercado incorpora expectativas y factores especulativos y con este Reglamento vamos a disponer de las reglas que especifican cómo podrán evitarse y qué condiciones deben cumplirse para la aplicación de los distintos métodos”. A su juicio, “todo ello determinará que no puedan producirse valoraciones muy diferentes para inmuebles similares, que es lo que ha venido sucediendo en el pasado”.

La intención del Ministerio ha señalado Corredor es “superar definitivamente la etapa de desregulación en la que la tensión ejercida por la especulación sobre el suelo llevó al precio medio de la vivienda por metro cuadrado a duplicarse en nuestro país, haciendo virtualmente imposible para muchos el acceso a una vivienda”.

La rehabilitación de vivienda y los préstamos directos

La rehabilitación de vivienda y los préstamos directos, claves para salir de la crisis

El Gobierno ha remitido a los grupos de la oposición un conjunto de propuestas concretas para negociar en el marco del acuerdo político para la recuperación del crecimiento económico y la creación de empleo, en el que plantea aplicar incentivos fiscales a la rehabilitación, el transporte y mejorar la financiación de las empresas a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que concederá créditos directos por importe de hasta 200.000 euros.

"El Gobierno ofrece un conjunto de acciones extraordinarias de aplicación inmediata para favorecer el empleo en el sector que más ha sufrido su pérdida en los últimos meses, el de la construcción residencial", destaca el documento de 32 páginas que aborda en primer lugar propuestas para fomentar la rehabilitación de vivienda.

"Se trata de acciones centradas en la construcción sostenible", incide el Ejecutivo, que recuerda que más de la mitad del parque inmobiliario tiene ya una antigüedad superior a los treinta años. Así, las acciones apuestan por la rehabilitación de viviendas y edificios y se ven completadas por formas nuevas de financiación para la construcción de vivienda protegida.

De este modo, plantea la reducción del tipo del IVA al 8% para todo tipo de obra de rehabilitación de vivienda durante dos años, a partir de 1 de julio, así como una deducción extraordinaria del IRPF del 10% por obras de mejora de la vivienda que tengan por objeto la rehabilitación energética, las instalaciones de suministros o la accesibilidad para personas con movilidad reducida, a los contribuyentes de renta inferior a 33.007,2 euros.

Esta deducción se aplicará a las obras hasta 31 de diciembre de 2012, con un límite de 12.000 euros por vivienda. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición. Asimismo, plantea ampliar las obras consideradas de rehabilitación estructural a las que se les aplica el IVA reducido.

También creará un nuevo "Plan 2000 ESE" de obras de rehabilitación y eficiencia energética en el conjunto de las administraciones públicas, con las que buscará un acuerdo para identificar 2.000 edificios públicos (1.000 de la Administración central y 1.000 de comunidades autónomas y ayuntamientos) en los que contratar una empresa de servicios energéticos (ESE) con el objeto de ahorrar, como mínimo, un 20% de su consumo energético en el horizonte 2010-2012.

El Gobierno estima que el conjunto de estas actuaciones urgentes permitirán la creación de, al menos, 350.000 empleos en los próximos dos años, que se sumarán a los que generará este año el Fondo Estatal para el Empleo y la Sostenibilidad local y otras iniciativas.

Todas las empresas contarán con financiación

También propone que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) conceda créditos directos con un importe máximo de 200.000 euros y cobertura de riesgo del 100% y comercializados a través de una entidad financiera de ámbito nacional seleccionada por concurso.

"Con esta medida se conseguirá que toda pequeña empresa cuente con financiación", asegura el Ejecutivo, para el que supone un "salto cualitativo" en el respaldo público a las pymes, porque ya no es una línea, sino que va a ser el propio ICO el que atienda las peticiones de crédito en las oficinas bancarias. Asimismo, propone ampliar el apoyo financiero del ICO a promotores de VPO para cuando las viviendas se destinen a la venta.

Redacción fotocasa.es

Las inmobiliarias españolas supeditan la estrategia a la superviviencia
07-09-2010
Fuente: realestatepress.es
Las diferencias entre las inmobiliarias españolas y las europeas es importante, así como la forma de gestionarlas. Mientras la proactividad rige en el resto de Europa, la pasividad se ha apoderado de las españolas.
En primer lugar, nos encontramos un modelo de inmobiliaria típicamente español, que hace coincidir en una misma empresa actividades tan distintas como la promoción residencial y la gestión patrimonial de una cartera de activos, además de hacer depender su financiación en la mayoría de los casos de deuda bancaria.
Otra de las características diferenciales ha sido el altísimo nivel de compraventa de estas inmobiliarias en los seis primeros años de este siglo. Promotoras y constructoras de tamaño medio se hicieron con los gigantes del sector, controlados hasta entonces por entidades financieras, son los casos de Metrovacesa, Vallehermoso, Colonial y Urbis, mientras otras como Fadesa, Astroc, Parquesol, Riofisa y Realia, salían a bolsa. Fueron años de una frenética actividad corporativa, en los que se puso de manifiesto una cierta endogamia del sector, en los que el comprador pedía a otros del sector que tomaran algún porcentaje de participación accionarial de la empresa que compraban, generalmente con dilaciones en la forma de pago y, en ocasiones en una concertación encubierta que poco a poco se han ido poniendo de manifiesto.
La fiebre compradora no se limitó a España sino que fueron más allá de los Pirineos, y las inmobiliarias españolas se hicieron con algunas patrimonialistas francesas que habían optado por acogerse al modelo REIT, conocido en Francia como SIIC, son los casos de SFL, Gecina y SIIC de París, adquiridas por Colonial, Metrovacesa y Realia respectivamente. Todas estas operaciones se realizaron con un fuerte apalancamiento.
Mientras esto sucedía en España, tan sólo recordamos en el resto de Europa una operación de envergadura, la compra de la holandesa Rodamco por parte de la francesa Unibail, para dar lugar a la primera inmobiliaria europea, Unibail Rodamco.
El hecho diferencial español que dio lugar a tal actividad fue sin duda el boom residencial, que permitió poner en valor el suelo, hasta convertirlo en una máquina de hacer dinero, dado que todos los mercados inmobiliarios europeos se vieron inundados igualmente por la liquidez, generada por una deuda abundante y barata.
La vuelta a la realidad, tras esos años de auténtica alucinación, vividos dentro de la burbuja, ha sido dura, porque el motor residencial se paró, el suelo se quedó sin mercado, y las empresas se enfrentaron al problema de unos activos y existencias devaluados y unas deudas que mantienen su importe.
De ahí que estas empresas se encuentren ahora más preocupadas por la supervivencia que por la estrategia a seguir, los planes de negocio que van realizando están orientados a satisfacer a sus prestamistas y uno tras otro se van viendo incumplidos, siendo sustituidos por otros de incierto final, mientras sus activos y existencias son poco a poco absorbidos por esos prestamistas que los succionan al ritmo que les permite el pulmón de sus balances.
Las reuniones de G-14 se reducen a una especie de “cuentapenas”, una vez que el mal de todos permite que se expresen con mayor libertad en ese coto cerrado. Sin embargo, el mercado sigue siendo poco transparente y la mayoría de ellas da como ventas las daciones de pago, cuando el bien sigue estando puesto a la venta, ahora por parte de la entidad financiera que lo ha cambiado por deuda.
Mientras esto sucede en España, en otros mercados europeos, las inmobiliarias cotizadas se están financiando en los mercados de bonos a plazos de siete a diez años y preparan nuevas ampliaciones de capital dispuestas a aprovechar las oportunidades que surjan en los distintos mercados.
Subsistir fiando a que el tiempo corrija la situación, no deja de ser una estrategia pasiva.