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La cooperación profesional a través de redes de colaboración inmobiliaria como herramienta
para salir de la crisis.

Sigue aumentando el número de viviendas en stock

pese a que la construcción de viviendas nuevas prácticamente se ha congelado, el sector inmobiliario no consigue que el stock comience a bajar, ya que aún se terminan más viviendas de las que se venden. según un informe de catalunyacaixa, el stock de viviendas nuevas pendientes de venta se situó en septiembre de 2011 en 818.000 viviendas, es decir, que creció un 2% respecto al cierre de 2010. este número de inmuebles equivale al 3,2% del parque de viviendas de españa

este aumento del stock se produce en un entorno en el que la construcción de nuevas viviendas se ha parado en seco. en concreto, catalunyacaixa recuerda que en los tres primeros trimestre de 2011 la vivienda nueva creada se desplomó un 34% interanual, hasta las 130.000 unidades. además, recalca que el 28% de esa nueva oferta son viviendas de protección oficial



por el lado de la demanda de vivienda nueva, la entidad señala que cayó un 37,8% interanual hasta septiembre del 2011, con un total de 110.400 viviendas (incluyendo 82.000 transacciones de compraventa y 28.000 de autopromoción). mirando hacia adelante, hasta el 2015, se prevé un ritmo de creación de hogares reducido (100.000 unidades, algo que "dificultará la reducción del stock de vivienda principal"

sin absorción de stock hasta finales de 2012

a partir de estas proyecciones, el informe realiza un ejercicio de previsión sobre la capacidad de absorción del stock de vivienda principal en este horizonte, considerando movilidad intraprovincial de población, pero no interprovincial. Con estas hipótesis, de un excedente de 704.000 viviendas principales al final del 2011, sumándole las previsiones de nueva oferta hasta 2014 de 402.000 viviendas, se pasaría a un stock de 693.000 el 2015

La diferencia corresponde al excedente absorbido, de 413.000 viviendas en el periodo mencionado. "Este escenario implica que la eliminación de stock no se producirá hasta en la segunda parte del 2012 en la mayoría de provincias",
Según Catalunya Caixa

Obras en los pisos de alquiler. ¿quien asume el gasto?




Recomendaciones del Instituto Nacional del Consumo y de asociaciones de consumidores:
■Conservación.
Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corren a cargo del propietario, salvo que la obra sea imputable a la responsabilidad del inquilino. Con motivo de estas obras el propietario no podrá subir la renta. Si la obra no puede retrasarse, el inquilino estará obligado a soportarla. No obstante, si se prolonga más de veinte días, deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. En todo momento, y previa comunicación al propietario, el inquilino podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Si las obras hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá solicitar la suspensión del contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
■Mejora.
Se refiere a las que no son estrictamente necesarias. Pueden estar encaminadas a la mejora del inmueble por voluntad del propietario o estar motivada por una disposición legal, que puede exigir que se hagan dentro de un determinado plazo. Si es así y las obras no pueden retrasarse, el arrendatario estará obligado a soportar la realización de las mismas, pero tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a una indemnización. El casero debe notificar por escrito las obras de mejora con, al menos, tres meses de antelación y durante el mes siguiente a este aviso el arrendatario podrá renunciar al contrato. Es posible desistir siempre que las obras afecten de forma relevante a la vivienda en cuestión y el contrato será anulado transcurridos dos meses desde la renuncia, durante los cuales la obra no podrá comenzar.
■Desgaste.
Corren a cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones motivadas por el uso ordinario del inmueble, pero nunca deberá emprender obras mayores sin el consentimiento expreso del dueño. La excepción son las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. En ese caso, hay que exigir de inmediato su importe al arrendador. La realización de obras no autorizadas puede implicar que el casero apueste por extinguirnos el contrato de alquiler, así como la exigencia de devolver la vivienda al estado anterior. En caso de que decida conservar las modificaciones, el arrendatario no podrá reclamar indemnización o reembolso alguno por su coste.

Torredembarra , la vivienda se mantiene con un ligero descenso del -0,4%.


BARCELONA, 10 Ene. (EUROPA PRESS) -

El precio de la vivienda de segunda mano en Catalunya se redujo un 9,4% en 2011, siendo Barcelona la provincia que ha registrado un mayor descenso, según han informado este martes Fotocasa y la escuela de negocios Iese en un comunicado.

El precio medio se sitúa en 2.713 euros por metro cuadrado, valor que está un 28,4% por encima de la media española, y acumula un descenso del 29,8% desde diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo histórico con 3.864 euros por metro cuadrado.

Tres poblaciones catalanas se sitúan entre los diez municipios españoles donde más ha caído el precio: Mont-Roig (-18,8%), Canet de Mar (-18,3%) y Sabadell (-16,9%).

Palafrugell es el único municipio catalán que registra un incremento de precios del 1,2%, mientras que Torredembarra se mantiene con un ligero descenso del -0,4%.

En Barcelona ciudad destaca el distrito de Pedralbes-Sarrià como más caro, con 5.691 euros por metro cuadrado registrado en diciembre, en contraposición a Trinitat Nova i Vella y Torre Baró como más baratos, con 2.085 euros por metro cuadrado.

El precio al comprar un piso

Si se quiere animar la coyuntura económica actual de atonía del mercado inmobiliario parece el momento oportuno para aligerar las cargas que pesan sobre quienes se deciden a comprar o vender un piso.

I.- La principal de esas cargas, para el comprador, es la repercusión fiscal ya sea del IVA, viviendas nuevas o del ITP, viviendas usadas.

En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se ha tomado recientemente la medida de rebajar el tipo impositivo al 4% en las ventas de vivienda nueva que reúnan determinados requisitos, esta medida que es digna de aplauso sin embargo produce un trato discriminatorio en relación con la vivienda usada que sigue tributando al 7% en el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales onerosas.

Esta discriminación se hace mas sangrante por una circunstancia verdaderamente injusta que está provocando situaciones realmente lacerantes, como es sabido, el ITP al tratarse de un impuesto cedido es administrado y percibido por las Comunidades Autónomas, la regla general para su liquidación es la necesidad de calcular la cuota a pagar, partiendo de los valores referenciales establecidos por cada Comunidad Autónoma. Estos valores en muchos casos fueron estimados en el momento de mayor auge de la llamada burbuja inmobiliaria y no han sido corregidos a la baja, conforme han caído los precios de venta de los pisos de segunda mano. Ello en determinados casos da lugar a que el comprador debe pagar ITP por un valor superior al precio realmente pagado.

Esta circunstancia también afecta o puede afectar al vendedor en la carga fiscal más importante que le atañe, la ganancia fiscal en IRPF (Plusvalía) en el que puede verse obligado a pagar por una supuesta ganancia que realmente no ha obtenido.

Un ejemplo puede aclarar los conceptos: Venta de un piso en 250.000 euros adquirido por el vendedor en 180.000 y con un valor referencial autonómico de 300.000: El comprador deberá pagar el 7% de 300.000 aunque el piso le haya costado 250.000, ello puede traer como consecuencia para el vendedor que su ganancia patrimonial se estime en 120.000 euros cuando realmente ha sido de 70.000.

II.- Otra carga que pesa sobre el vendedor de una vivienda es la llamada Plus Valía Municipal, en realidad el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos (IIVTU) este impuesto lo administra y exige cada Ayuntamiento y está en función de la diferencia, siempre positiva, de valor asignada por ese Ayuntamiento al terreno sobre el que se ubica la vivienda desde la anterior venta. Su importe es conveniente consultarlo y no olvidar presentar la oportuna declaración de la venta para evitar sanciones.

III.- Otro gasto ineludible son los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, el primero de ellos puede ser repartido entre comprador y vendedor, si bien lo habitual es que se pacte a cargo del comprador.

IV.- Por último hay que tomar en consideración los únicos gastos susceptibles de ser evitados: Los honorarios de API y de gestoría. En cuanto a los primeros se refieren a la intermediación en la venta de agente de la propiedad inmobiliaria, cuyo importe suele ser un tanto por ciento del precio de esa compraventa, es muy conveniente que quede perfectamente pactado al encargar la misma para evitar sorpresas posteriores. En cuanto a los gastos de gestoría se puede evitar si el comprador está dispuesto a tramitar todas las operaciones antes descritas: Autoliquidación de ITP, IIVTU, tramitación de la inscripción registral etc.

Todo lo anterior está referido a una compraventa en la que no exista un hipoteca previa, ni se pacte un préstamo hipotecario por el comprador en cuyo caso habrá que incrementar a lo anterior los gastos correspondientes (Fiscales, notariales y registrales) correspondientes a esa hipoteca.