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Las inmobiliarias españolas supeditan la estrategia a la superviviencia
07-09-2010
Fuente: realestatepress.es
Las diferencias entre las inmobiliarias españolas y las europeas es importante, así como la forma de gestionarlas. Mientras la proactividad rige en el resto de Europa, la pasividad se ha apoderado de las españolas.
En primer lugar, nos encontramos un modelo de inmobiliaria típicamente español, que hace coincidir en una misma empresa actividades tan distintas como la promoción residencial y la gestión patrimonial de una cartera de activos, además de hacer depender su financiación en la mayoría de los casos de deuda bancaria.
Otra de las características diferenciales ha sido el altísimo nivel de compraventa de estas inmobiliarias en los seis primeros años de este siglo. Promotoras y constructoras de tamaño medio se hicieron con los gigantes del sector, controlados hasta entonces por entidades financieras, son los casos de Metrovacesa, Vallehermoso, Colonial y Urbis, mientras otras como Fadesa, Astroc, Parquesol, Riofisa y Realia, salían a bolsa. Fueron años de una frenética actividad corporativa, en los que se puso de manifiesto una cierta endogamia del sector, en los que el comprador pedía a otros del sector que tomaran algún porcentaje de participación accionarial de la empresa que compraban, generalmente con dilaciones en la forma de pago y, en ocasiones en una concertación encubierta que poco a poco se han ido poniendo de manifiesto.
La fiebre compradora no se limitó a España sino que fueron más allá de los Pirineos, y las inmobiliarias españolas se hicieron con algunas patrimonialistas francesas que habían optado por acogerse al modelo REIT, conocido en Francia como SIIC, son los casos de SFL, Gecina y SIIC de París, adquiridas por Colonial, Metrovacesa y Realia respectivamente. Todas estas operaciones se realizaron con un fuerte apalancamiento.
Mientras esto sucedía en España, tan sólo recordamos en el resto de Europa una operación de envergadura, la compra de la holandesa Rodamco por parte de la francesa Unibail, para dar lugar a la primera inmobiliaria europea, Unibail Rodamco.
El hecho diferencial español que dio lugar a tal actividad fue sin duda el boom residencial, que permitió poner en valor el suelo, hasta convertirlo en una máquina de hacer dinero, dado que todos los mercados inmobiliarios europeos se vieron inundados igualmente por la liquidez, generada por una deuda abundante y barata.
La vuelta a la realidad, tras esos años de auténtica alucinación, vividos dentro de la burbuja, ha sido dura, porque el motor residencial se paró, el suelo se quedó sin mercado, y las empresas se enfrentaron al problema de unos activos y existencias devaluados y unas deudas que mantienen su importe.
De ahí que estas empresas se encuentren ahora más preocupadas por la supervivencia que por la estrategia a seguir, los planes de negocio que van realizando están orientados a satisfacer a sus prestamistas y uno tras otro se van viendo incumplidos, siendo sustituidos por otros de incierto final, mientras sus activos y existencias son poco a poco absorbidos por esos prestamistas que los succionan al ritmo que les permite el pulmón de sus balances.
Las reuniones de G-14 se reducen a una especie de “cuentapenas”, una vez que el mal de todos permite que se expresen con mayor libertad en ese coto cerrado. Sin embargo, el mercado sigue siendo poco transparente y la mayoría de ellas da como ventas las daciones de pago, cuando el bien sigue estando puesto a la venta, ahora por parte de la entidad financiera que lo ha cambiado por deuda.
Mientras esto sucede en España, en otros mercados europeos, las inmobiliarias cotizadas se están financiando en los mercados de bonos a plazos de siete a diez años y preparan nuevas ampliaciones de capital dispuestas a aprovechar las oportunidades que surjan en los distintos mercados.
Subsistir fiando a que el tiempo corrija la situación, no deja de ser una estrategia pasiva.

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