La subrogación o cambio de banco

La subrogación o cambio de banco es una opción a tener en cuenta cuando no estamos conformes con las condiciones de nuestra actual hipoteca y, viendo las ofertas de otras entidades, creemos que es posible cambiar a mejor.

Una subrogación nos permitirá modificar (1) el tipo de interés y (2) el plazo de amortización, lo que convierte a esta operación en una gran aliada si queremos deshacernos de una cláusula abusiva como el famoso “suelo” o reducir el importe de nuestra cuota mensual.

En la actualidad, existen más facilidades que nunca para cambiar de banco. Aquí van 6 consejos para dar con la mejor subrogación teniendo en cuenta el mercado actual y la legislación vigente:

1. Conocer los bancos que corren con los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad. En el mercado actual hay tanta competencia que son muchas las entidades que ofrecen pagarlos.
2. Comparar varias ofertas para poder elegir. Los comparadores de hipotecas online te dan la opción de conocerlas todas sin moverte de casa, incluyendo la oferta de bancos online, más baratos que las entidades físicas e igual de fiables.
3. Negociar. Las hipotecas no son productos cerrados y, una vez elegida la más interesante para nosotros, siempre existe la posibilidad de hacer algunos cambios a nuestro favor. Para ello, es imprescindible conocer nuestros puntos fuertes: ingresos estables, años de antigüedad con la anterior hipoteca, existencia de un aval…
4. Comprobar que la nueva oferta nos será rentable a medio plazo. Quizá ahora tengamos que desembolsar algo de dinero para cubrir los gastos del cambio, pero si la diferencia en el interés es importante, en 5 años podemos haber ahorrado más de 10.000 euros. Es aconsejable hacer los cálculos no solo con el Euribor actual (1,27%) sino teniendo en cuenta una posible subida de hasta el 4 o el 5%, para prevenir sorpresas desagradables.
5. Una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una). Hasta hace poco, el compromiso del primer banco de igualar la oferta no quedaba reflejado en ningún documento, y la entidad podía “desentenderse”. Pero el pasado 4 de mayo entró en vigor una modificación de la ley que obliga a la entidad original a emitir, por escrito, una oferta vinculante con las nuevas condiciones, para que así sea posible comprobar la diferencia o mejora sobre el papel.
6. Por último, una vez con la oferta vinculante en la mano y antes de firmar, leer la letra pequeña y no fijarse en un solo factor (TAE, interés…) a la hora de decidir si será o no una buena hipoteca para nosotros. La advertencia va sobre todo por las ofertas que ofrecen un interés muy bajo pero van cargadas de productos vinculados (seguros obligatorios) que encarecen la cuota mensual y consiguen que lo que ahorramos por un lado lo gastemos por el otro. Es normal que las hipotecas obliguen a contratar alguno de estos productos, pero no debemos olvidar nunca preguntar al banco (1) cuántos son, (2) cuánto cuestan y (3) en qué plazos los tendremos que pagar.
http://www.gurusblog.com/archives/subrogacion-hipoteca/30/06/2010/