Muchas personas se preguntan cuánto vale su propiedad para la venta, o cuál es el valor de aquella a la que desean acceder, ya sea como vivienda o como inversión.
En general, por motivos afectivos por ejemplo, a la hora de vender el propietario estima un valor mayor al que luego puede conseguirse en el mercado.
Por eso, para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajamos con criterios objetivos, que nos sirven de parámetro para tasar gran cantidad de propiedades.
Uno de los ejes en los que nos basamos es el profundo conocimiento del mercado y sus variables. Pero además, se deben relevar una cantidad de datos que tendrán mayor importancia para la obtención del valor. Se trata de aspectos muy diferentes que dependen, en primer lugar, del tipo de inmueble del que estemos hablando.
Si se trata de una vivienda, se deben analizar aspectos como: la ubicación; las superficies (cubierta, descubierta y total); la iluminación natural, y las vistas que ofrece; la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada; los servicios con que cuenta; la antigüedad de la construcción; el valor de las expensas; la funcionalidad (distribución interna); la orientación y la oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares).
En caso de tratarse de una oficina: además de las variables anteriores, se analiza el tipo de edificio al que pertenece (hay distintas categorías predeterminadas, que se denominan clase A, B, C, Apto Profesional, etc.); las superficies de alfombra, los servicios con que cuenta la propiedad, la distribución y la cantidad de oferta competitiva (es decir, el conjunto de m2 vacantes que hay en el mercado, de productos similares a éste).
Si el inmueble es un local comercial, además de los ítems anteriores se debe analizar la cantidad de metros de frente con que cuenta (vidriera); la ubicación de la calle (en general la derecha según la mano del tránsito es más valorada por ser la que tiene mayor visibilidad por parte de los automovilistas, por ejemplo); los posibles destinos; los valores de renta posible; la superficie y cantidad de plantas, y las instalaciones.
Y finalmente, cuando se va a comercializar un edificio, los puntos a tener en cuenta son: la ubicación, el relevamiento de la oferta competitiva según características especificas del producto (tipológicas, metraje, etapa de construcción, servicios). Luego se confecciona una propuesta comercial detallando todos estos datos e incluyendo un análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas, tanto del mercado como del emprendimiento), y relación precio /producto.
Se organiza una lista de precios como sugerencia, indicando cuáles serán los servicios generales de comercialización, con sus plazos, honorarios y documentación necesaria a entregar por el desarrollista, y comentarios generales.
En base a estos parámetros, se determinarán distintos valores:
- El valor de tasación, que surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado, y del relevamiento del valor del inmueble históricamente.
- El valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción.
- El valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación.
- El valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores.
El valor que se le asigne a la propiedad debe ser adecuado, porque si fuese muy alto ésta no se vendería mientras que si fuese muy bajo, el propietario perdería dinero. El valor de publicación nos ubicará en un intervalo imaginario, en el cual competiremos contra mejores y peores productos.
Lo importante es brindar al cliente un servicio integral de óptima calidad, acompañándolo en todos los procesos vinculados a la operación que realiza.
Por Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario
www.interwin.com.ar
¿Qué es Tot Torre? Su agencia inmobiliaria de proximidad. Su agencia de confianza. Estamos a su lado para hacerle la vida más fácil. ¿Qué necesita?
2010 será un año fuerte en embargos inmobiliarios
La mayor parte de las adjudicaciones de activos inmobiliarios llevadas a cabo por parte de entidades financieras “está por venir”, ya que provendrán de litigios e impagos que comenzaron en los últimos dos años y que se resolverán durante 2010.
Esta es una de las previsiones realizadas por la consultora inmobiliaria y financiera Advantas, creada recientemente por Miguel Ruiz-Valdepeñas -ex director de la división inmobiliaria de Deloitte- y por Pelayo Goizueta -ex gerente del negocio inmobiliario GBS Finanzas y de Deloitte-.
Ambos expertos explicaron en una entrevista con Efe que los embargos de viviendas, solares, locales y demás activos inmobiliarios realizados hasta la fecha por la banca serán inferiores a los que previsiblemente acometerán durante este año, ya que los afectados han estado esperando hasta que la situación se ha hecho insostenible.
59.700 millones en embargos
Según el último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, el importe de los activos inmobiliarios embargados por la banca asciende a 59.700 millones de euros, y es el resultado de procesos judiciales de ejecución de deuda -adjudicaciones-, de liquidación de deuda -daciones en pago- o de compras.
De esta forma, las entidades financieras seguirán incorporando más activos inmobiliarios a sus carteras de los que podrán vender durante los próximos 3 o 4 años, por lo que su cartera irá en aumento, apuntaron los expertos de Advantas.
“Este patrimonio irá creciendo en los próximos años”, aseguraron, aunque dependerá de la situación económica, los tipos de interés y la tasa de empleo, por lo que la situación inmobiliaria podría tardar en volver a la normalidad “entre 5 y 10 años”.
Press.tucasa.com
MONOGRÀFIC HABITATGE
Els consumidors, en matèria d'habitatge estem protegits per la Llei 24/1991 de 29 de novembre de l'habitatge i la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació. lŽarticle. 60 de la llei 24/1991, estableix que l'incompliment per part de l'empresari o professionals sobre garanties, publicitat, informació i oferta, i els requisits previs per a la venda d'un habitatge en projecte, construcció i dels ja acabats constitueixen, una infracció administrativa de la disciplina de mercats i defensa dels consumidors i usuaris, regulada per la Llei 1/1990 de 8 de gener de la Generalitat de Catalunya.
L'alt percentatge de problemes en la construcció ens demostra la indefensió en la que es troba el consumidor.
Per una banda l'incompliment de les promotores i per altra la falta d'informació del consumidor, i a més la falta de rigor en el control per part de l'administració competent. Hi ha dades importants que hem de tenir en compte, especialment a l'hora de comprar un habitatge nou:
L'alt percentatge de problemes en la construcció ens demostra la indefensió en la que es troba el consumidor.
Per una banda l'incompliment de les promotores i per altra la falta d'informació del consumidor, i a més la falta de rigor en el control per part de l'administració competent.
- Nom i raó social de l'empresa promotora.
- Identificació del constructor, arquitecte i aparellador.
- Dades d'identificació de l'immoble, solar en el registre.
- Còpia de llicències urbanístiques per a la construcció.
- Pla general d'emplaçament de la vivenda.
- Descripció dels elements i serveis comuns de l'edifici.
- Pla real de la vivenda amb l'expressió de la superfície útil, garatges, trasters�..
- Memòria de qualitats que expressi de forma detallada les característiques dels materials que s'utilitzaran per a la construcció.
- En el cas que el consumidor vulgui fer modificacions a la vivenda s'ha d'exigir la redacció d'un pressupost escrit i detallat per a evitar sorpreses.
- S'ha d'especificar de forma clara el termini màxim de lliurament.
- Els contractes han d'estar redactats de forma clara i senzilla i , el consumidor no ha d'admetre clàusules abusives, les més comuns són:
- La promotora es reserva la facultat de modificar materials
- Clàusula per la qual la promotora imposa la facultat de triar al notari. Aquest dret pertany al consumidor.
- La obligació de subrogar-se al crèdit hipotecari.
Si l'habitatge que volem comprar és de segona mà , hem de vetllar perquè rebem tota la documentació següent:
- la cèdula d'habitabilitat.
- el plànol a escala 1/50 , la descripció dels materials de la construcció i la memòria de qualitats, com es fa en els habitatges nous.
- les garanties de l'habitatge.
- en el cas de que es tracti d'una propietat de divisió horitzontal s'haurà de demanar els Estatuts de la Comunitat de Propietaris i un certificat del secretari de la comunitat que acrediti que el propietari està al corrent de pagament de les quotes comunitàries. També és interessant informar-se de les condicions generals de l'edifici (característiques físiques , tècniques, incidents, reformes que s'hagin o estigui previst portar a cap)
- la llista de les companyies subministradores dels serveis contractats i els butlletins d'aigua, gas i electricitat corresponents.
A més, si l'habitatge el comprem a través d'un particular (no professional immobiliari) cal que tinguem en compte les següents recomanacions:
- Anar al Registre de la Propietat per comprovar qui té la titularitat de la finca i aquí també es pot informar si té càrregues pendents (hipoteques, servituds�) .
- Comprovar que el propietari actual està al corrent del pagament de l'Impost sobre Bens Immobles (I.B.I). Això ho podem saber sol·licitant-li l'últim rebut o bé adreçar-nos a l'Ajuntament corresponent.
- Comprovar també el funcionament i qualitat de les instal·lacions dels subministraments d'aigua, llum i gas, així com els possibles deutes que s'hagin pogut originar.
A conseqüència de tot aquesta exposició d'informació des de la UCC-Terres de Lleida recomanen als consumidors que mantinguin un assessorament durant i desprès del lliurament de les claus sobretot per que fa al lliurament de la documentació exigida al venedor.
Altres recomanacions que cal tenir especialment en compte són, que:
- Es sol·licitin informes detallats de la constructora, que tota la documentació i plànols es lliurin per escrit i de forma detallada.
- Guardi els anuncis publicitaris, aquests formaran part del contracte, doncs la publicitat és vinculant.
- Exigeixi que se li garanteixin mitjançant factura els lliuraments parcials de diners.
- No accepti les exigències de pagament de diner negre" per part de la promotora.
- Efectuï totes les reclamacions per escrit, és l'única forma de deixar constància.
- Exigeixi còpia dels contractes abans de firmar-los , i en cas de dubte demani assessorament.
- Exigeixi còpia de declaració d'obra nova abans de signar les escriptures.
- No signi les escriptures de compra abans dŽ haver verificat que la vivenda es lliuri en les degudes condicions, i una vegada subhastades totes les deficiències detectades. En cas de detectar deficiències desprès d'haver escripturat faci la reclamació per escrit a la promotora.
Un cop hem signat l'escriptura i podem dir que som propietaris de l'habitatge que hem comprat també cal saber que si ens trobem amb algun defecte ocult en el moment de la compra ja sigui en els acabats, les instal·lacions o l'estructura de la edificació, la LOE (Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación), diu que els agents que intervenen en la construcció de l'edifici són responsables:
- durant 1 any dels vicis o defectes d'acabat de les obres.
- durant 3 anys, dels vicis o defectes dels elements de construcció o de les instal·lacions que comporten l'incompliment dels requisits d'habitabilitat.
- durant 10 anys , dels danys materials dels vicis o defectes de cementació bigues, forjats, murs de càrrega i altres elements estructurals que afectin a la resistència mecànica i a l'estabilitat de l'edifici.
Si, malgrat tenir en compte totes aquestes consideracions, encara es produeixen incompliments o falta de documentació per part del/s responsable/s de la venta de l'immoble, cal que presentem una reclamació tenint en compte que en el cas de que el constructor i el promotor no siguin la mateixa persona, les reclamacions s'han de dirigir sempre cap al promotor en tot cas ja serà aquest qui li demani responsabilitats al constructor o a altres persones que hagin intervingut en la construcció.
Alhora de reclamar, el que caldria fer és enviar un burofax al promotor/constructor amb una llista de tots els desperfectes, donant-los-hi un termini d'uns 10 o 20 dies per rebre una resposta. En el cas que passi aquest període i no haguem obtingut resposta es pot presentar una sol·licitud de mediació i/o arbitratge a la Junta Arbitral de Consum més propera al vostre domicili mitjançant la tramitació de la reclamació en l'organisme competent de la Generalitat o municipal en consum o a través d'una associació de consumidors on també us informaran del procediment a seguir en cada cas.
Si la mediació o arbitratge no són acceptats pel reclamat haurem de presentar la reclamació davant del jutge.
Finalment, la llei 3/1993 de 5 de març de l'Estatut del Consumidor; protegeix, entre altres, el dret a la salut, a la seguretat als interessos econòmics i també protegeix a l'usuari contra els abusos contractuals.
La herramienta para salir de la crisis.
El cambio de ciclo en el mercado inmobiliario ha sido el desencadenante para que un pequeño grupo de empresarios nos reunamos con la voluntad de modificar y adaptar nuestras empresas a un nuevo mercado.
¿Qué es TOT Torre ?
Es un acuerdo de cooperación de un grupo de empresas para compartir nuestros servicios y facilitar la compraventa de viviendas.
Las propiedades de TOT Torre se gestionan a través de un programa informático y de forma simultánea por todas las empresas de la agrupación que permite en una sola aplicación la administración y comunicación de una red de oficinas así como la publicación de la cartera general de inmuebles de la red en los mejores portales inmobiliarios.
El funcionamiento de nuestro servicio se basa en colaborar con propiedades en exclusiva compartida y de este modo gestionar los inmuebles de manera conjunta bajo un código ético y con unos procedimientos de trabajo adaptados a las condiciones que regula el ejercicio de la intermediación inmobiliaria.
El cliente que contrata los servicios con alguna de las empresas de TOT Torre tendrá a su disposición una cartera con un gran número propiedades en exclusiva, que sólo comercializa el grupo Tot-Torre, una lista de compradores que se multiplica por el número de empresas adheridas.
Ventajas para el vendedor
Cuando encarga sus servicios a un asesor de TOT Torre tiene a su disposición un gran número de profesionales que promocionarán su vivienda entre sus clientes compradores extendiéndose toda la red de contactos.
Además le ofrece:
- Estudios de mercado precisos gracias a los históricos y testigos de viviendas del grupo.
- Tratamiento personalizado de la propiedad.
- Control y seguridad en las visitas a su propiedad.
- Inserción de su inmueble en la WEB y Gestión simultanea por todas las agencias.
- Asesoramiento y gestión de contratos hasta escrituración.
Ventajas para el comprador
Se amplia el abanico de producto con una detallada y rigurosa información de cada inmueble de forma rápida y sencilla.
Además tendrá:
- Transparencia y seguridad: Una rigurosa información de la propiedad y una documentación jurídica para su seguridad.
- Mismos precios y condiciones: Todas las propiedades de la bolsa común mantienen los mismos precios y condiciones.
- Más oportunidades: Más producto en una sola visita a una oficina del grupo.
- Control de la propiedad: Todas las propiedades se gestionan en exclusiva. El propietario de la vivienda delega toda la gestión de la venta en la oficina captadora, fijando un único precio y condiciones de venta.
¿Qué es TOT Torre ?
Es un acuerdo de cooperación de un grupo de empresas para compartir nuestros servicios y facilitar la compraventa de viviendas.
Las propiedades de TOT Torre se gestionan a través de un programa informático y de forma simultánea por todas las empresas de la agrupación que permite en una sola aplicación la administración y comunicación de una red de oficinas así como la publicación de la cartera general de inmuebles de la red en los mejores portales inmobiliarios.
El funcionamiento de nuestro servicio se basa en colaborar con propiedades en exclusiva compartida y de este modo gestionar los inmuebles de manera conjunta bajo un código ético y con unos procedimientos de trabajo adaptados a las condiciones que regula el ejercicio de la intermediación inmobiliaria.
El cliente que contrata los servicios con alguna de las empresas de TOT Torre tendrá a su disposición una cartera con un gran número propiedades en exclusiva, que sólo comercializa el grupo Tot-Torre, una lista de compradores que se multiplica por el número de empresas adheridas.
Ventajas para el vendedor
Cuando encarga sus servicios a un asesor de TOT Torre tiene a su disposición un gran número de profesionales que promocionarán su vivienda entre sus clientes compradores extendiéndose toda la red de contactos.
Además le ofrece:
- Estudios de mercado precisos gracias a los históricos y testigos de viviendas del grupo.
- Tratamiento personalizado de la propiedad.
- Control y seguridad en las visitas a su propiedad.
- Inserción de su inmueble en la WEB y Gestión simultanea por todas las agencias.
- Asesoramiento y gestión de contratos hasta escrituración.
Ventajas para el comprador
Se amplia el abanico de producto con una detallada y rigurosa información de cada inmueble de forma rápida y sencilla.
Además tendrá:
- Transparencia y seguridad: Una rigurosa información de la propiedad y una documentación jurídica para su seguridad.
- Mismos precios y condiciones: Todas las propiedades de la bolsa común mantienen los mismos precios y condiciones.
- Más oportunidades: Más producto en una sola visita a una oficina del grupo.
- Control de la propiedad: Todas las propiedades se gestionan en exclusiva. El propietario de la vivienda delega toda la gestión de la venta en la oficina captadora, fijando un único precio y condiciones de venta.
CONVERTIR UNA VIVIENDA EN DOMÓTICA CUESTA ENTRE 1.500 Y 3.000 EUROS Y SE AMORTIZA EN 4 AÑOS
11/03/2010
Convertir una casa normal en un hogar domótico, es decir, dotado con las tecnologías más avanzadas en materia de control energético, seguridad y comunicaciones, cuesta entre 1.500 y 3.000 euros, lo que equivale a entre el 1,5 y el 2 por ciento del coste de las instalaciones de una vivienda, una cantidad que se amortiza en cuatro años gracias al ahorro energético que permiten estos equipamientos.
Así lo aseguró ayer el presidente de Asimelec, Martín Pérez, al alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, y al secretario de Estado de Telecomunicaciones y para
Y es que con las instalaciones que incluye una casa totalmente domótica se puede llegar a ahorrar un 25 por ciento de energía como mínimo, cantidad que puede llegar al 50 por ciento si se suman sistemas de energía geotérmica y solar a la vivienda.
VISITA A
En total, ASIMELEC ha invertido 1,1 millones de euros a través de préstamos del Plan Avanza del Ministerio de Industria en la recreación de una vivienda domótica. Así, el primer encuentro de los ciudadanos con la vivienda es el videoportero, que conecta con un canal de la televisión para poder ver quién llama, así como con el móvil o Internet para contestar la puerta.
Nada más entrar empiezan las aplicaciones de la casa. Así, un simple comando de voz puede encender o apagar las luces, la calefacción o subir las persianas, algo que también se puede hacer por teléfono. Además, mediante unas pantallas recibimos información sobre el consumo energético de la vivienda y la comparativa con el ahorro experimentado a nivel nacional.
Y es que todo el hogar está equipado con fibra óptica, que permite recibir señal de televisión en alta definición (e incluso en 3D en el futuro), banda ancha de Internet y el resto de redes IP en que se integran los diferentes sistemas, que ni siquiera deben ser del mismo fabricante para poder integrarse.
Asimismo, esta tecnología permite instalar modernos sistemas de seguridad como detectores de movimiento, alarmas antiincendios o de hurto, e incluso sistemas de pánico para que los mayores puedan encender la luz o avisar a emergencias con un comando de voz. La cocina cuenta también con un sistema que detecta humo, fugas de gas o pérdidas de agua, que es incluso capaz de detener en el momento.
En cuanto a la iluminación, el sistema puede memorizar diferentes modos para utilizar en diferentes circunstancias (por ejemplo, para ver una película tocar un botón basta para bajar las persianas, reducir las luces y desplegar una pantalla de proyecciones).
BANCOS Y CAJAS TRIPLICAN SUS INMUEBLES EN CARTERA EN UN AÑO, HASTA 25.400 MILLONES, SEGÚN BARCLAYS
BANCOS Y CAJAS TRIPLICAN SUS INMUEBLES EN CARTERA EN UN AÑO, HASTA 25.400 MILLONES, SEGÚN BARCLAYS (11/03/2010)
Los bancos y las cajas de ahorros en España han triplicado los inmuebles que tienen en cartera en el último año, hasta contar en la actualidad con activos del sector del ladrillo por importe de 25.400 millones de euros, y experimentan una creciente presión por los concursos de acreedores de los promotores.
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